في عام 2024، تم بيع 641،919 منزلًا في إسبانيا، بزيادة قدرها 10٪ عن العام السابق، وفقًا للبيانات التي قدمها المعهد الوطني للإحصاء (INE) هذا الخميس. وهو ثاني أفضل عام منذ عام 2007، بعد 650 ألف معاملة مسجلة في عام 2022. أرقام تظهر الديناميكية الهائلة للقطاع السكني في إسبانيا، والتي تعززت بفضل خفض أسعار الفائدة.
ومن بين البيانات الأكثر أهمية هي بيانات عمليات البناء الجديدة، والتي تعكس زيادة سنوية بنسبة 23.4% وتغلق العام بـ 135,052 وحدة مباعة، وهو أعلى رقم منذ عام 2013. ومع ذلك، لا يزال البناء الجديد يمثل اثنين فقط من كل عشر معاملات.
“وهذا حجم كبير جدًا مقارنة بالنسبة المئوية المسجلة في السنوات الأخيرة. ومع ذلك، فإن هذا النوع من العقارات يشهد نموا، بسبب الاهتمام القوي بشراء منازل جديدة، حيث تلبي المنازل الجديدة المتطلبات الأكثر طلبًا من قبل المشترين. ومع ذلك، فإننا قد نواجه مشكلة خطيرة تتمثل في ارتفاع الأسعار إذا ظل الطلب منخفضا للغاية. وتوضح ماريا ماتوس، مديرة الدراسات في فوتوكاسا، أن “الصعوبات التي يواجهها المطورون في العثور على الأراضي وتمويلها، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة المواد والبيروقراطية المفرطة، أدت إلى تباطؤ بعض التطورات، مما ترك مستويات العرض منخفضة للغاية لتكون قادرة على استيعاب مثل هذا الطلب المتزايد على الشراء”.
وأغلق شهر ديسمبر بـ50,337 معاملة، وتجاوز عدد التوقيعات 50 ألف توقيع. “خلال السنة المالية 2024، صمد نشاط البيع والشراء بشكل جيد للغاية في مواجهة أسعار الفائدة المرتفعة ومعدل يوريبور فوق 2.5%، بمتوسط 50 ألف معاملة شهريًا. “عام 2024، مع 641.900 معاملة، في ثاني أفضل عام منذ عام 2007، بعد 650 ألف معاملة بيع مسجلة في عام 2022. تشير هذه الأرقام إلى أن العصر الذهبي لمبيعات المنازل مستمر”، كما تقول ماتوس.
“لقد تأكدت اللحظة الجيدة لقطاع العقارات، والذي يبدو أنه يشهد دورة جديدة مع انتعاش الطلب على السكن لأسباب ديموغرافية (ينمو عدد السكان في سن الشباب مرة أخرى بعد 15 عامًا من التراجع) وبدعم من اللحظة الجيدة لسوق العمل، والتي تترجم إلى زيادات في العمالة ودخل الأسرة”، يسلط سانتياغو مارتينيز موراندو، رئيس التحليل الاقتصادي والمالي في إيبركاخا الضوء على ذلك.
ويضيف هذا الخبير: “تشير توقعات المعهد الوطني للإحصاء إلى أن هذا الاتجاه الديموغرافي سيستمر في السنوات القادمة، وبالتالي يمكن توقع أن يظل الطلب على السكن ديناميكيًا، ربما عند مستويات أعلى قليلاً من تلك التي شهدناها في عام 2024”.
هدفنا هو تحقيق 650 ألف عملية بيع في عام 2025
وبالنظر إلى عام 2025، فإن التوقعات للقطاع، من حيث المعاملات، متفائلة أيضًا، حيث تم بيع حوالي 650 ألف وحدة. “بالنسبة لعام 2025، نعتقد أن سوق الإسكان ستظل في هذه المنطقة التوسعية. من ناحية أخرى، ستظل العوامل المختلفة التي دفعت الطلب موجودة. سيستمر البنك المركزي الأوروبي في خفض أسعار الفائدة، ومن المتوقع أن يستمر دخل الأسر في استعادة القدرة الشرائية ومن المتوقع أيضًا أن يستمر نمو السكان”، كما يقول بنك كايكسا في توقعاته.
وفي واقع الأمر، أدى انخفاض أسعار الفائدة إلى تعزيز سوق الرهن العقاري. وفي عام 2024، سترتفع القروض العقارية بنسبة 11.2% لتصل إلى 423,761 قرضاً، وفقاً لبيانات المعهد الوطني للإحصاء، وهو أعلى رقم منذ الفقاعة.
“بدأت مبيعات المساكن دورة جديدة من النمو، مدفوعة بخفض أسعار الفائدة وسوق العمل المرنة. في فوتوكاسا، نعلم أن 19% من المشترين أوقفوا العملية لأنهم تأثروا وربما يعودون إلى السوق بحثًا عن فرصة أكثر جاذبية. لقد قمنا أيضًا بقياس أن 21% كانوا على استعداد للعودة إلى السوق بمجرد خفض الأسعار، لذلك في الأشهر المقبلة قد نجد حوالي 30% من المشترين الآخرين يحاولون العمل. وسوف يكون للسياسات التحفيزية التي تشجع على شراء المنازل، مثل ضمانات الاكتتاب الأولي للعملات، تأثير أيضاً وسوف تعمل على تعزيز الطلب. وفي الوقت نفسه، تعمل المؤسسات المالية بالفعل على تكييف حساباتها مع التهدئة”، كما تتنبأ ماريا ماتوس.
“ينتهي عام 2024 باعتباره أحد الأعوام الذهبية التي حققت التوقعات العالية من حيث حجم المبيعات. ومع ذلك، فبرغم التوقعات بتحسن شروط الرهن العقاري بحلول عام 2025، فإن هذا التحسن قد لا يكون كافياً لتعويض الزيادة المتسارعة في قيم المساكن. في هذا السيناريو، قد يحصل المشترون على قروض عقارية أكثر تكلفة، ولكنهم يواجهون أسعار شراء أعلى. ويضاف إلى هذا الوضع الطلب الكبير غير الملبى، والذي يتأثر بالنقص الكبير في العرض الحالي. إن نقص المعروض من المساكن في إسبانيا قد يشكل مشكلة كبيرة للطلب في الأشهر المقبلة. ويختتم مدير الدراسات قائلاً: “ستكون هذه اللحظة بمثابة نقطة تحول، حيث ستعزز الظروف النقدية الطلب الشرائي، وبسبب العرض المحدود فإن العثور على المنزل المثالي سيصبح مهمة معقدة بشكل متزايد”.
ارتفاع طفيف في المؤشرات والأسعار
ويتوقع بنك كايكسا أن يستمر نمو المعروض من المساكن تدريجيا. في الواقع، قامت الهيئة مؤخرًا بمراجعة توقعاتها لتصاريح البناء الجديدة من 125 ألفًا إلى 135 ألفًا في عام 2025، بعد اكتساب قوة دفع في عام 2024. ومع ذلك، تحذر الهيئة من أن “المعروض من المساكن الجديدة من المرجح أن يظل أقل من المنازل الجديدة التي يتم إنشاؤها، وهو ما سيبقي نمو أسعار المساكن عند أرقام مماثلة لتلك التي لوحظت في عام 2024”.
وعلى وجه التحديد، يتوقعون أن ينمو مؤشر أسعار MIVAU (القيمة المقدرة) بنسبة 5.6% و5.9% في عامي 2024 و2025 على التوالي، وهو ما يفوق التوقعات السابقة. بالنسبة لمؤشر INE (سعر الصفقة)، تم تحديد المراجعة التصاعدية عند 8.5% في عام 2024 و7.2% في عام 2025 .
“وبموجب هذه التوقعات الجديدة، فإن نمو أسعار المساكن سيكون أعلى قليلاً من نمو الدخل المتاح لكل أسرة، بحيث تزيد نسبة إمكانية الوصول قليلاً على المستوى الكلي، من 7.2 في عام 2024 إلى 7.5 في عام 2025، لتصل إلى مستوى مماثل لمستوى عام 2022، وإن كان أقل بكثير من ذروة 9.4 التي تم الوصول إليها في عام 2007. وبهذه الطريقة، فإن الأداء الجيد لمدخول الأسر من شأنه أن يتجنب ظهور اختلالات كبيرة في الأسعار على المستوى الكلي في الأمد القريب، على الرغم من وجود مشكلة إمكانية الوصول الواضحة في المدن الكبرى”.
وعلى أية حال، ووفقاً لبنك كايكسا، فإن “سلوك أسعار المساكن سوف يظل مشروطاً إلى حد كبير باختلال التوازن بين العرض والطلب. وبهذا المعنى، فإن التعافي الأقل من المتوقع في العرض قد يفرض ضغوطاً أكبر على أسعار المساكن من المتوقع.
إسبانيا بالعربي.
