هل يمكن للمالك استعادة المنزل قبل انتهاء عقد الإيجار؟ هذا ما يقول القانون الإسباني

قد تترتب على محاولة استعادة المنزل مؤجر قبل انتهاء مدته عواقب وخيمة في حال عدم استيفاء شروط قانون الإيجارات الحضرية. وقد أكد ذلك حكم صادر عن محكمة مقاطعة جيرونا بتاريخ 25 فبراير، والذي رفض أمر إخلاء استنادًا إلى انتهاء مدة العقد، حيث رأت أن عقد الإيجار لا يزال ضمن فترة التمديد الإلزامي.

وتدور القضية حول عقد تم توقيعه في 1 أكتوبر 2019، بمدة أولية مدتها سنتان. إلا أنه، نظرًا لخضوعه لقانون الإيجارات الحضرية، كان للمستأجر الحق في البقاء في المنزل حتى إتمام الحد الأدنى للمدة القانونية وهي خمس سنوات، ما لم ينطبق عليه أحد الاستثناءات المنصوص عليها في القانون.

متطلبات استعادة المنزل المؤجر لحاجة المالك

نشأ النزاع عندما تلقى المستأجر خطابًا مسجلاً مع إشعار بالاستلام (بوروفاكس) بتاريخ 12 سبتمبر 2023. في هذا الخطاب، ذكر مالك المنزل نيته عدم تمديد عقد الإيجار السنوي، وطلب إعادة العقار بحلول 31 سبتمبر من العام نفسه، مُشيرًا خطأً إلى تاريخ غير موجود.

إلى جانب الخطأ الإجرائي، يُعد هذا الطلب انتهاكًا صارخًا لفترة الإشعار الدنيا البالغة شهرين المنصوص عليها في المادة 9.3 من قانون الإيجارات الحضرية (LAU) لاستعادة المنزل لحاجة المالك أو بعض أفراد أسرته. اعترض المستأجر على هذا الموقف، مُدعيًا أن العقد لا يزال ساريًا وأن الإشعار لا يستوفي الشروط القانونية.

أكدت كل من محكمة الدرجة الأولى في لا بيسبال دي إمبوردا والمحكمة الإقليمية في جيرونا أن الاسترداد بسبب الحاجة يتطلب أيضًا الالتزام بالشروط المنصوص عليها في المادة المذكورة آنفًا.

رفض الإخلاء

رفضت المحكمة الإقليمية في جيرونا أمر الإخلاء لعدم استيفائه متطلبات قانون الإيجارات الحضرية.

في هذه القضية، خلصت المحكمة إلى أن الرسالة المسجلة (البوروفاكس) لم تكن أداةً صالحةً لإنهاء عقد الإيجار. إذ اقتصرت الرسالة على الإعلان عن عدم التجديد، دون ذكر السبب المحدد وتجاهل فترة الإشعار المطلوبة.

كما أوضح الحكم أن مجرد تضمين بند لا يُجيز تلقائيًا استرداد المنزل. ولمنع التجديد الإلزامي، يجب على المؤجر إبلاغ المستأجر بهذه الحاجة بشكلٍ صحيح، وتحديد هوية شاغل المنزل، وإثبات وجود أحد الأسباب المنصوص عليها قانونًا.

علاوة على ذلك، أشارت المحكمة الإقليمية إلى أن المؤجر أخطأ في تصنيف الدعوى كإخلاء بسبب انتهاء مدة الإيجار، بينما كان في الواقع ينوي استعادة العقار لضرورة ملحة.

الفرق الجوهري

ويكمن الفرق الجوهري في أن إنهاء عقد الإيجار يعتمد على انقضائه، بينما تُعد استعادة الحيازة لضرورة ملحة استثناءً من حق المستأجر في البقاء في المنزل خلال فترة التمديد، ويتطلب إثبات الظروف المبررة.

ويحتفظ المستأجر بحقه في البقاء في المنزل. وبناءً على هذه الحجج، رفضت محكمة جيرونا الإقليمية استئناف المؤجر وأيدت الحكم الصادر في المحكمة الابتدائية، مما سمح للمستأجر بالاستمرار حتى انتهاء الحد الأدنى للمدة القانونية.

كما يوجه هذا الحكم رسالةً إلى سوق الإيجار: فاستعادة الحيازة لا تعتمد فقط على ما تم الاتفاق عليه في العقد، بل أيضاً على الالتزام التام بالمتطلبات المنصوص عليها في قانون الإيجارات الحضرية (LAU) لإبطال التمديدات الإلزامية.

ليس شرط شكلي

وهذا ليس مجرد شرط شكلي. بخلاف الإنهاء العادي للعقد عند انتهاء مدته، يخضع استرداد الحيازة بسبب الضرورة لضمانات محددة للمستأجر.

في الواقع، تنعكس هذه الحماية الخاصة في المادة 9.3 نفسها، التي تنص على أنه إذا انقضت ثلاثة أشهر من تاريخ تسليم المنزل ولم يسكنه المالك أو أحد أفراد أسرته الذي طُلب منه ذلك، يحق للمستأجر الاختيار بين العودة للسكن فيه بنفس الشروط التعاقدية أو المطالبة بتعويض مالي، ما لم تكن هناك حالة قوة قاهرة.

تؤكد هذه الأحكام أهمية فهم اللوائح السارية، إذ إن مجرد الرغبة في استرداد المنزل أو وجود بند في عقد الإيجار لا يكفي وحده لإبطال التمديدات التي يحق للمستأجر الحصول عليها.

إسبانيا بالعربي.