المحكمة الإسبانية العليا تقرر طرد مستأجر من منزله بسبب عقد الإيجار

أيدت المحكمة العليا إنهاء عقد إيجار، وبالتالي إخلاء مستأجر شقة رفض دفع ضريبة الأملاك (IBI) ورسوم جمع النفايات البلدية لمدة عامين. وأكدت المحكمة العليا أنه، وفقا لقانون إيجارات المناطق الحضرية (LAU)، لا يلزم أن يحدد العقد المبلغ السنوي الذي يتعين على المستأجرين دفعه لقاء هذه الضرائب.

تحديد القيمة

حسمت المحكمة العليا هذه المسألة، التي تباينت آراء المحاكم الإقليمية بشأنها، في حكم صدر في 17 نوفمبر، واطلع عليه موقع إسبانيا بالعربي. وتمحور النقاش القانوني حول إمكانية تخصيص هذه الضرائب، وبالتالي، ما إذا كان يجب، وفقا للوائح الإيجارية، تحديد قيمتها في البند الذي يُلزم المستأجر بدفعها.

يعود النزاع في القضية المحددة التي استخدمتها المحكمة العليا لتوضيح الأمر إلى عام 2023، عندما رفعت شركة تملك عقارا في إيبيزا دعوى إخلاء لإخلاء مستأجر بعد رفضه دفع مبلغ إجمالي قدره 1006.72 يورو، وهو ما يعادل ضريبة الأملاك غير المدفوعة (IBI) ورسوم جمع القمامة لعامي 2022 و2023 (503.36 يورو سنويا).

سعر الإيجار لا يشمل التكاليف

نص العقد المعني على أن سعر الإيجار لا يشمل تكاليف المرافق، “مثل الماء والكهرباء والهاتف، بالإضافة إلى تلك التي يمكن قياسها بشكل فردي، والتي ستكون في جميع الأحوال من مسؤولية مستأجر الشقة”. وأضاف العقد صراحةً: “ضريبة الأملاك، ورسوم جمعية الملاك، ورسوم جمع القمامة ستكون من مسؤولية المستأجر”. كان مستأجر الشقة قد دفع هذه الضرائب في عام 2021، لكنه رفض ذلك في العام التالي، بحجة أن البند الذي يُلزمهم بالدفع باطل لأن العقد لم يُحدد المبلغ.

في البداية، رفضت محكمة في إيبيزا دعوى الإخلاء وحكمت لصالح مستأجر الشقة، مشيرةً إلى أنه كان ينبغي أن يُحدد عقد الإيجار مبلغ الضرائب، وفقا للمادة 20.1 من قانون إيجارات المناطق الحضرية (LAU)، التي تسمح باتفاقيات بشأن نفقات لا يمكن تفصيلها بشكل فردي. ورأوا أن ضريبة الأملاك (IBI) ورسوم جمع القمامة البلدية تندرجان ضمن هذه الفئة. وقد أُلغي هذا الحكم بعد عام تقريبا من قِبل محكمة مقاطعة بالما دي مايوركا، التي رأت أن هذه الضرائب تُعتبر بالفعل “نفقات فردية للعقار المعني”، وبالتالي، بما أنها لا تندرج ضمن “عقدية العقد” المنصوص عليها في المادة المذكورة، “فهي لا تتطلب أي تحديد إضافي”. وأضافت المحكمة أن المستأجرين مُلزمون بدفعها لأن ذلك منصوص عليه في العقد.

مواقف متباينة في المحاكم

رفض مستأجر الشقة قرار المحكمة الإقليمية، وطعنوا أمام المحكمة العليا، مُجادلا بأنه لا يمكن تفصيل هذه الضرائب لأنها تُفرض على العقار ككل، ولا توجد آليات موضوعية لتحديد أي جزء مُحدد يُناسب استخدام المستأجر.

أقرت المحكمة العليا بأن تفسير المادة 20 من قانون إيجارات المناطق الحضرية يُثير الشكوك، مما دفع محاكم إقليمية ومحاكم أدنى إلى التمسك بمواقف متباينة بشأن ضرورة تحديد المبلغ السنوي لضريبة الأملاك (IBI) ورسوم جمع القمامة البلدية في عقود الإيجار لمطالبة مستأجر الشقة بالدفع. بعد تحليل السوابق القضائية والأحكام القضائية المختلفة الصادرة عن المحاكم الإقليمية، خلص القضاة إلى أن المعيار الصحيح هو الحكم المُستأنف الصادر عن محكمة بالما دي مايوركا الإقليمية، وهو أيضا رأي الأغلبية.

في هذا الصدد، أوضحت المحكمة العليا أنه عند التعامل مع الضرائب المُخصصة لكل عقار، مثل ضريبة الأملاك (IBI)، لا يُمكن اعتبارها ضمن فئة الضرائب المُخصصة المُشار إليها في لوائح الإيجارات. وبالتالي، ليس من الضروري تحديد المبلغ السنوي، كما ينص القانون على النفقات المُخصصة. ولذلك، أيدت المحكمة قرار الإخلاء لعدم سداد الشركة المالكة للعقار للضرائب المُطالب بها.

إسبانيا بالعربي.