لماذا يُعد الإيجار مع الحق في الشراء أفضل طريقة لشراء المنازل في إسبانيا؟
عند الاختيار بين استئجار منزل أو شرائه، يجب مراعاة العديد من الجوانب: الوضع المالي، وإجمالي النفقات التي تتطلبها العملية، والحالة الوظيفية للمشتري على المدى الطويل، إلخ. لذلك يكون الإيجار مع خيار الشراء (Alquiler con opción a compra) وسيلة مهمة ومقبولة للحصول على منزل، حسب خبراء العقار في إسبانيا.
ومن بين المزايا الرئيسية للتأجير مع خيار الشراء، تبرز إمكانية استثمار الأموال التي تنفق على استئجار المنزل في عملية الشراء اللاحقة، أي أنه ليس من الضروري اتخاذ قرار الشراء وقت دخول المنزل والمال المخصص للإيجار يتم استثماره من اللحظة الأولى، حيث سيتم خصمه لاحقا من سعر البيع.
وكان الإيجار مع خيار الشراء قليلا في إسبانيا، لكن في الأشهر الأخيرة كان هناك اهتمام ملحوظ بهذا الخيار من طرف الزبائن. ولعل السبب الرئيسي لهذا الاهتمام هو استقرار أسعار المساكن بعد سنوات من الانخفاض.
ما هو الإيجار مع خيار الشراء؟
الإيجار مع خيار الشراء أو مع حق الشراء (Alquiler con derecho a compra) هو عقد مزدوج أو مختلط يتكون من عقدين في مضمونه، أحدهما للإيجار والآخر للبيع ويتعلق بنفس المنزل.
وبعبارة أخرى، يمكن للمستأجر الاتفاق مع مالك المنزل سواءً كان بنكا شركة أو شخصا على استئجار المنزل والاتفاق على سعر محدد يتم دفعه شهريا، وفي نفس العقد يُتفق أيضا على سعر للشراء، ويتم دفع القسط الشهري (مخصص للإيجار والشراء معا) حتى اكتمال مبلغ الشراء لتتحول الملكية إلى المستأجر.
ومثال ذلك أن يهتم شخص باستئجار شقة يبلغ ثمن كرائها 600 يورو شهريا وبيعها بـ 150 ألف يورو، ويتم الاتفاق على أن يدفع المستأجر مبلغ 600 يورو شهريا مع الحق في الشراء، وبعد وصول مبلغ الإيجار المتراكم كل شهر إلى 150 ألف يورو، حينها تتحول ملكية الشقة إلى المستأجر.
ويسمح هذا النوع من العقود للمستأجر بالعيش عن طريق الإيجار لفترة معينة، وبمجرد انتهاء الوقت المتفق عليه في عقد الإيجار، يمكن للمستأجر الحصول على المنزل لتتحول ملكيته إليه بشكل قانوني.
وسيتم خصم المبلغ المدفوع للإيجار كليا أو جزئيا من السعر الإجمالي للعقار. وبهذه الطريقة، يستفيد كلا الطرفين: يمكن للمستأجر أن يعيش على الكراء وفي نفس الوقت استثمار مبلغ الإيجار في شراء المنزل لاحقا، ويحقق المالك عائدا ماليا مضمونا بعد بيع منزله.
وفيما يتعلق بعقد إيجار المنزل، من المهم التفصيل وبدقة للفترة المطلوبة حتى يصبح المستأجر مالكا للمنزل، والفترة التي يمكن خلالها للمستأجر ممارسة حقه في الشراء، ومبلغ الإيجار الشهري للعقار وأيضا من سيتولى نفقات المجمع السكني الذي يتواجد به المنزل أو الإصلاحات والترميمات اللازمة.
مزايا الإيجار مع خيار الشراء
إن استقرار أسعار المساكن في إسبانيا هو السبب المباشر لظهور هذا النوع من العقود. ويعد التأجير مع خيار الشراء أمرا مهما للغاية للمستأجرين الذين لا يتوفرون على سيولة كافية أو لا يمكنهم الوصول إلى قرض بنكي قصير الأجل بهدف شراء المنزل. ولهذا السبب، فهو أحد الطرق الجيدة التي يتيحها سوق العقار الإسباني للأشخاص محدودي الدخل لشراء منزل. ومن أهم مزاياها ما يلي:
الادخار والحصول على القرض
يسمح الإيجار مع خيار الشراء للمستأجرين بالادخار في قرض الرهن العقاري (Hipoteca)، وفي نفس الوقت فإنهم يقومون بعملية استثمار مستقبلي بأموال الإيجار. وبعبارة أخرى، أثناء الادخار قبل طلب القرض، لا يتم إنفاق أموال الإيجار.
بالإضافة إلى ذلك، ومن خلال العيش بالمنزل، يمكن للمستأجر معرفة خصائصه بشكل مباشر، وبالتالي اتخاذ قرار الشراء من عدمه دون تسرع.
الأمن والشفافية
تقدم عقود الإيجار الذي ينتهي بالتملك ضمانات لكلا الطرفين: يكتسب المستأجر أفضلية على الأطراف الأخرى المهتمة بشراء المنزل لأنه يعيش فيه ويدفع أقساط الإيجار شهريا، بينما يضمن المالك دفع الإيجار كل شهر بفضل القسط الذي يدفعه المستأجر في بداية العقد.
ويجب تحديد سعر الإيجار في الاتفاقية وهو الذي لا يمكن أن يتغير أثناء سريان الإيجار. وبهذه الطريقة، حتى في حالة تقلبات سوق العقارات، يتمتع المستأجرون بأمان القدرة على دفع المبلغ الذي التزموا به، وإذا لم يكن الأمر كذلك، فسيختفي خيار الشراء. من ناحية أخرى، يجب أن يحدد العقد بدقة مدة الإيجار قبل عملية البيع.
كيف تتم العملية؟
إن أهم نقطة يجب التنبيه عليها هو أنه عند توقيع عقد من هذا النوع أن تكون شروط كل من عقد الإيجار والشراء اللاحق محددة بوضوح.
ولكي تكون العقود صالحة، من الضروري أن تعكس الوثيقة، على الأقل، موضوع العقد وسعر المرحلتين. ونظرا لأنه عقد مزدوج، يجب أن يغطي جوانب مختلفة من كلتا العمليتين.
عقد إيجار
الفترة التي يمكن للمستأجر خلالها استئجار المنزل.
الفترة التي يمكن للمستأجر خلالها القيام بحقه في الشراء.
سعر الإيجار الشهري.
اتفاقية نفقات السكن: المساهمة في المجمع السكني، الإصلاحات والترميمات، الضرائب.
عقد الشراء
التزام المالك ببيع المنزل للمستأجر بعد اكتمال المبلغ.
سعر بيع المنزل.
نسبة رسوم الإيجار التي يتم خصمها من السعر الإجمالي.
مبلغ القسط الأولي الذي يدفعه المستأجر مقابل حق الشراء. هذه النقطة غير موجودة دائما في كل العقود، ولكن إذا تم الاتفاق عليهتا، فيجب تضمينها في العقد.
وحسب خبراء العقار، يؤكد خبراء العقارات أنها تبقى أفضل وسيلة لشراء المنازل لما لها من المزايا من خلال الإيجار بغرض التملك.
