ضربة لملاك المنازل في إسبانيا: يمكن للمستأجر البقاء في الشقة لـ 30 عاما إذا استوفى هذا الشرط

أصدرت المحكمة العليا حكما (1387/2025، بتاريخ 7 أكتوبر) يفتح الباب أمام تضمين عقود إيجار السكن بنودا تسمح بتمديد غير محدد المدة وفقا لتقدير المستأجر وليس لملاك المنازل، شريطة استيفاء شروط معينة. وبهذا القرار، تُجدد المحكمة العليا دعمها لمبدأ حرية التعاقد المنصوص عليه في القانون المدني، وتُحدد المدة القصوى لهذه التمديدات بثلاثين عاما. تنص المادة 1255 من القانون المدني على ما يلي: “يجوز للمتعاقدين وضع الاتفاقات والبنود والشروط التي يرونها مناسبة، شريطة ألا تكون مخالفة للقانون أو الآداب أو النظام العام”.

كيف بدأت القضية؟

بدأت القضية التي دفعت المحكمة العليا إلى إصدار حكمها في مبنى سكني استحوذت عليه شركة ناروبا كابيتال إس.إل.يو، والتي افترضت وجود عقد إيجار سابق مع المستأجر. تضمن هذا العقد بندا يسمح بتمديد غير محدد المدة لصالح المستأجر، مما يعني أن مستأجري المنازل يمكنهم تحديد موعد إنهاء العقد، بينما كان المؤجر ملزما بالحفاظ عليه. جادلت شركة ناروبا كابيتال بأن هذا البند يُخالف اللوائح المنصوص عليها في قانون إيجارات المناطق الحضرية (LAU)، حيث إن المدة غير المحددة، في رأيها، تُخالف الحدود الشخصية والزمنية المقررة قانونا.

التمديدات غير المحددة المدة في عقود الإيجار حتى 30 عاما

في الدرجة الأولى، قضت المحكمة الابتدائية رقم 6 في بورغوس لصالح المستأجر، مُقرةً بصحة بند التمديد غير المحدد المدة. أيدت محكمة بورغوس الإقليمية هذا القرار، مع ذلك، أضافت فارقا بسيطا: حددت مهلة زمنية قدرها 30 عاما لمثل هذه التمديدات لمستأجري المنازل. وفقا للمحكمة، نشأ هذا التقييد من تشبيه بحق الانتفاع مدى الحياة المنصوص عليه في المادة 515 من القانون المدني: “لا يجوز إنشاء حق انتفاع لصالح مدينة أو مؤسسة أو شركة لأكثر من ثلاثين عاما. إذا أُنشئ، وقبل ذلك الوقت أصبحت المدينة خالية من السكان، أو حُلّت المؤسسة أو الشركة، ينقضي حق الانتفاع بهذا السبب”.

ولعدم رضاها عن هذا الحكم، استأنفت شركة ناروبا كابيتال لدى المحكمة العليا، مُجادلةً بأن المحاكم الأدنى قد حددت مدةً لم تُتفق عليها في العقد في البداية. إلا أن المحكمة العليا، في قرارها، رفضت الاستئناف وأيدت التمديد غير المحدد الذي اتفق عليه الطرفان، بحد أقصى 30 عاما في استئجار المنازل. ولتحقيق ذلك، اعتمدت على عدة عناصر رئيسية:

حرية التعاقد. ووفقا للمحكمة العليا، فإن هذا البند قد اتفق عليه الطرفان بحرية، ولا يُخالف القواعد الإلزامية أو الحقوق الأساسية. وهذا مكفول بموجب المادة 1255 من القانون المدني.

التوافق مع قانون إيجارات المناطق الحضرية. على الرغم من أن قانون إيجارات المنازل في المناطق الحضرية يضع حدودا معينة ونظاما تكميليا، ترى المحكمة العليا أنه لا يوجد حظر مطلق على الموافقة على التمديدات غير المحددة المدة. شريطة أن يتم الاتفاق على هذا البند صراحةً وبعلم الطرفين، يمكن أن يتعايش مع الإطار القانوني الحالي.

التوازن التعاقدي. تؤكد المحكمة أن الاتفاقية لا تضع المالك في وضع غير مؤاتٍ، لأن التمديد غير المحدد المدة ليس تلقائيا ولا من جانب واحد: بل يتطلب اتفاقا مسبقا وإرادة حرة من كلا الطرفين. علاوة على ذلك، يستند الحد الأقصى لمدة 30 عاما إلى قياس على نظام حق الانتفاع، مما يمنع الاستخدام الدائم دون اعتبار معقول.

قرار معلل خالٍ من العيوب الإجرائية. تشير المحكمة العليا إلى أن المحاكم الأدنى درجة قد قيّمت الأدلة والحجج بشكل صحيح، وتستبعد أي عيب إجرائي في فرض حد 30 عاما. يُعتبر قرار المحكمة الإقليمية متوافقا مع القانون ومتوازنا مع مقتضيات القانون المدني وقانون إيجارات المدن.

ماذا يعني حكم إيجار المنازل؟

يُمثل قرار المحكمة العليا رقم 1387/2025 إنجازا قانونيا بارزا في تنظيم عقود إيجار المدن. وقد حددت المحكمة العليا مدة 30 عاما كحد أقصى، وذلك بالقياس إلى المادة 515 من القانون المدني، التي تُنظّم حق الانتفاع (حق الانتفاع بملك الغير لمدة محددة).

رفضت المحكمة العليا الطعن المقدم من شركة ناروبا كابيتال المحدودة، وأكدت صحة بند التمديد غير المحدد المتفق عليه في عقد إيجار المنازل، شريطة أن يكون قد قبله الطرفان بحرية، وألا يخالف الأنظمة الإلزامية أو يُلحق ضررا بالمالك. علاوة على ذلك، حددت المحكمة العليا مدة أقصاها ثلاثون عاما للتمديد، مستندةً إلى نظام الانتفاع المنصوص عليه في المادة 515 من القانون المدني، وذلك للحيلولة دون تحول العقد إلى التزام أبدي. يُعزز هذا الحكم تطبيق مبدأ حرية التعاقد المنصوص عليه في المادة 1255 من القانون المدني، وأهمية اليقين القانوني، مشيرا إلى أنه في العقود المتفق عليها قانونا، يمكن تمديد المدة إلى ما بعد الشروط القانونية المنصوص عليها في قانون إيجارات المناطق الحضرية، مما يضمن التوازن بين الطرفين واستقرار العلاقات التعاقدية. حكم المحكمة العليا رقم 1387/2025، الصادر في 7 أكتوبر.

إسبانيا بالعربي.