لا يكفي أن يبدو سعر الشقة مناسباً أو أن يكون إيجارها الشهري مرتفعاً حتى تصبح صفقة عقارية مربحة في إسبانيا. فالعائد الحقيقي من الاستثمار في العقارات يتوقف على احتساب الضرائب ومصاريف الشراء والصيانة وفترات بقاء المسكن دون مستأجر، وليس على مقارنة سعر الإيجار بثمن العقار فقط.

وتقدم منظمة المستهلكين والمستخدمين الإسبانية «OCU»، في تحليل نشرته يوم 10 أكتوبر 2022، طريقة عملية لتقدير الربحية السنوية من تأجير المساكن، مع التأكيد على ضرورة اعتماد حسابات واقعية قبل اتخاذ قرار الشراء.

مثال عملي: شقة بسعر 150 ألف يورو وإيجار 650 يورو

تستعرض المنظمة حالة شقة معروضة للبيع مقابل 150,000 يورو، ويبلغ إيجارها الشهري 650 يورو. وللوهلة الأولى، يبدو أن مالكها سيحصل على 7,800 يورو سنوياً، أي ما يعادل 5.2% من سعر الشراء. لكن هذا الحساب لا يعكس الأرباح الفعلية، لأنه يتجاهل المصاريف والفترات التي قد يبقى فيها العقار شاغراً. ولحساب العائد بصورة أكثر واقعية، تقترح المنظمة اتباع 3 خطوات:

1. احتساب الإيرادات السنوية الصافية

يبلغ إجمالي الإيجارات السنوية في المثال 7,800 يورو، لكن المنظمة توصي باحتساب 70% فقط من هذا المبلغ، بعد مراعاة فترات تغيير المستأجرين والمصاريف المتكررة، مثل:

• رسوم اتحاد الملاك.
• ضريبة العقارات السنوية.
• إصلاح الأعطال والصيانة.
• التأمين على العقار.

وبذلك تصبح الإيرادات السنوية الصافية المقدرة، قبل الضرائب على الدخل، 5,460 يورو.

2. إضافة الضرائب ومصاريف شراء العقار

لا ينبغي اعتبار سعر الشقة وحده تكلفة الاستثمار، إذ يتعين إضافة الضرائب والمصاريف المرتبطة بعملية الشراء. وتستخدم المنظمة تقديراً متوسطاً يبلغ 10% من سعر العقار بالنسبة إلى المساكن المستعملة، شاملاً ضريبة نقل الملكية والمصاريف الأخرى. وفي المثال، ترتفع التكلفة الإجمالية من 150,000 يورو إلى 165,000 يورو.

3. حساب الربحية السنوية الحقيقية

بعد احتساب الإيرادات الصافية وتكلفة الاستثمار الإجمالية، تصبح المعادلة:

الربحية السنوية = الإيرادات الصافية السنوية ÷ التكلفة الإجمالية للشراء × 100

وبتطبيقها على المثال، تكون النتيجة:

مثال استثماري وفق حسابات منظمة المستهلكين

سعر الشقة

150,000 يورو

الإيجار الشهري

650 يورو

تكلفة الاستثمار الإجمالية

165,000 يورو

الإيراد السنوي الصافي المقدر

5,460 يورو

الربحية السنوية المقدرة

3.3%

قبل الضرائب على الدخل، وفق الافتراضات المستخدمة في المثال، وهكذا يتضح الفرق بين العائد النظري البالغ 5.2% عند احتساب الإيجار الإجمالي فقط، والعائد المقدر بنحو 3.3% بعد إدخال المصاريف وتكاليف الشراء في الحساب.

متى يكون شراء شقة بغرض تأجيرها استثماراً مجدياً؟

ترى منظمة المستهلكين أن الاستثمار العقاري ينبغي أن يوفر عائداً أعلى من البدائل المالية الأقل مخاطرة، بالنظر إلى المصاريف والمخاطر المرتبطة بتأجير العقارات، مثل تأخر دفع الإيجار أو تعثر المستأجرين.

واستناداً إلى المقارنة التي أجرتها المنظمة وقت نشر تحليلها عام 2022، اقترحت ألا يقل العائد السنوي المتوقع عن 7% حتى يكون شراء العقار بغرض التأجير جذاباً من وجهة نظرها.

لكن هذا الرقم يمثل تقديراً وتوصية استثمارية للمنظمة في سياق السوق آنذاك، وليس قاعدة ثابتة أو ضماناً للربح. كما أشارت إلى أن الوصول إلى هذه النسبة قد يتطلب شراء العقار بسعر أقل بوضوح من متوسط أسعار السوق في المنطقة.

معادلة بسيطة لتقييم أي فرصة عقارية

تلخص المنظمة طريقة الحساب في المعادلة التالية: الربحية السنوية المقدرة = (الإيجار الشهري × 12 × 0.7) ÷ (سعر الشراء × 1.10) × 100

وتساعد هذه المعادلة المستثمر على إجراء تقدير أولي قبل شراء العقار، لكنها لا تغني عن دراسة الضرائب الفعلية والتمويل وتكاليف الصيانة والوضع القانوني للعقار. فالاستثمار العقاري الناجح لا يُقاس فقط بما يحصل عليه المالك من إيجار شهري، بل بما يتبقى له فعلياً بعد احتساب جميع التكاليف والمخاطر.

إسبانيا بالعربي.