تمديد عقود الإيجار لمدة عامين: كيف يجب على المُلّاك والمستأجرين التصرف

في 22 مارس، دخل مرسوم ملكي حيز التنفيذ يمنح تمديدًا استثنائيًا لعقود الإيجار التي تنتهي قبل 31 ديسمبر 2027، ويحدد سقفًا لزيادات الإيجار بنسبة 2%. ومع ذلك، فإن خطر رفض هذا التشريع من قبل مجلس النواب مرتفع، نظرًا لعدم امتلاك الحكومة للأغلبية المطلقة اللازمة لإقراره. ويُصادف 28 أبريل الموعد النهائي للتصديق على هذا الإجراء أو إلغائه.

في غضون ذلك، تسود حالة من الفوضى بين الملاك والمستأجرين الذين لا يعرفون كيفية التصرف قانونيًا. في هذه المقابلة، يُعرب المحامي أليخاندرو فوينتيس-لوخو، من مكتب فوينتيس-لوخو للمحاماة، عن أسفه للارتباك الذي يُثيره بعض السياسيين الذين يُضللون الرأي العام بادعائهم أنه إذا أبلغ المستأجر عن نيته الاستفادة من التمديد خلال فترة الثلاثين يومًا التي تسبق سريان هذا المرسوم بقانون، فإنه يتمتع بحماية كاملة طالما بقي ساري المفعول، وأنه حتى في حال عدم سريان القانون أو إلغائه، لا يمكن رفض التمديد. هذا غير صحيح. 

علاوة على ذلك، ينتقد أيضاً الوضع الحالي فيما يتعلق باتفاقيات الإيجار، والذي يجده مشابهاً جداً للأوقات الماضية التي اتسمت بعدم اليقين القانوني الكبير مع عقود الإيجار القديمة.

أليخاندرو، لكي يفهم الجميع أصل هذا الوضع، ما هو السياق السياسي والاقتصادي الذي دفع الحكومة إلى الموافقة على هذا التمديد من خلال إجراءات الطوارئ؟

كما يُشير عنوان المرسوم الملكي بقانون رقم 8/2026 بشأن تدابير الإيجار استجابةً للتداعيات الاقتصادية والاجتماعية لقضية الحرب على إيران، فإن السياق السياسي هو قضية الحرب على إيران نفسها، كما كان الحال مع الحرب في أوكرانيا. وكما قد تتذكرون، ونظرًا للخوف من تضخم غير مسبوق نتيجةً لهذا الوضع السياسي والاقتصادي، قررت الحكومة الإسبانية الموافقة على هذا المرسوم الملكي بقانون على وجه السرعة، إدراكًا منها لخطورة الوضع وضرورة اتخاذ سلسلة من التدابير لحماية مستأجري المساكن الأساسية والتخفيف من الآثار المحتملة.

يُجيز المرسوم تمديد العقود لمدة تصل إلى سنتين إضافيتين، مع الإبقاء على بنودها الأصلية طالما أن تاريخ انتهائها يقع ضمن الفترة المحددة. ما الذي ينطوي عليه هذا التمديد الاستثنائي لعقد الإيجار؟

يُعدّ هذا تمديدًا قانونيًا استثنائيًا، أي أنه محدود المدة ويقتصر على حالة محددة، وبالتالي لا ينطبق إلا على العقود التي تنتهي صلاحيتها قبل 31 ديسمبر 2027. ويحق لمستأجري هذه العقود، الذين يقع تاريخ انتهاء صلاحيتها خلال فترة سريان المرسوم الملكي، طلب تمديد قانوني لمدة تصل إلى عامين من مُلاك العقارات. ومع ذلك، فإن تفاصيل النص الدقيقة تُثير بعض التساؤلات أو الفروق الدقيقة فيما يتعلق بالمستأجرين الذين قد يستفيدون من هذا التمديد.

إذ تُستثنى عقود الإيجار القديمة. علاوة على ذلك، لا ينطبق هذا التمديد إلا على العقود التي يتزامن تاريخ انتهائها مع نهاية التمديد القانوني المنصوص عليه في المادة 9.1 أو 10.1 من قانون الإيجارات الحضرية. وهذا يعني أن العقود التي تنتهي صلاحيتها بسبب انتهاء مدتها التعاقدية أو التي هي في مرحلة تجديد ضمني، لا تكون مؤهلة، من حيث المبدأ، لهذا التمديد. أفهم أن هذا إجراء استثنائي وغير مسبوق. يشير نص القاعدة فقط إلى حالات انتهاء الصلاحية بسبب التمديدات القانونية، وبالتالي، يسعى فقط إلى حماية المستأجرين الذين هم في حالة تمديد قانوني، وبالتالي، في الحالات التي انتهت فيها القواعد القانونية بالفعل أو تم الاتفاق على فترات زمنية تستهلك تلك التمديدات.

بصرف النظر عن إمكانية إقرار هذا المرسوم الملكي، هل تعتبرون التمديد الاستثنائي للمادة 10 من قانون الإسكان في المناطق المتضررة ساريًا على العقود الموقعة قبل قانون الإسكان الصادر في مايو 2023؟

يمكن للعقود الموقعة قبل صدور قانون الإسكان الاستفادة من هذا التمديد القانوني الاستثنائي لمدة عامين. مع ذلك، بالنسبة للعقود الموقعة بعد دخول قانون الإسكان حيز التنفيذ في مايو 2023 في المناطق ذات الطلب المرتفع، مثل كاتالونيا ونافارا وإقليم الباسك وبعض بلديات غاليسيا، يوجد بالفعل تمديد استثنائي لمدة تصل إلى ثلاث سنوات منصوص عليه في المادة 10.3 من قانون الإسكان.

ولكن، أؤكد مجددًا، أن هذا لا ينطبق على عقود الإيجار الموقعة قبل دخول قانون الإسكان حيز التنفيذ في مايو 2023. ينص المرسوم الملكي على أن التمديد المنصوص عليه في المادة 10.3 يتعارض مع هذا التمديد الاستثنائي لمدة عامين. لذلك، عند انتهاء العقد، وفي حال منح هذا التمديد لمدة عامين، يتعين على المستأجر الاختيار بين التمديد القانوني لمدة عامين أو التمديد لمدة ثلاث سنوات. من الواضح أنه سيستفيد من المادة 10.3 من قانون الإسكان.

أدى عدم الاستقرار السياسي إلى حالة من التوتر في القطاع بأكمله، إذ يعتمد الأثر العملي على كلا الحزبين كلياً على نتيجة هذا التصويت في مجلس النواب. من واقع خبرتك، وبالنظر إلى الوضع السياسي الراهن، أي سيناريو ترجّح؟ التصديق على المرسوم أم رفضه؟

مدة التصديق ثلاثون يومًا، تبدأ من اليوم التالي لسنّ القانون. وقد سُنّ هذا القانون في 21 مارس، لكن سيصوّت عليه الكونغرس في 28 أبريل. السيناريو الأكثر إثارة للقلق، والذي يُولّد أكبر قدر من عدم اليقين القانوني، هو ما سيحدث في حال عدم التصديق عليه. بالنظر إلى التوازن البرلماني الحالي والقوى السياسية، يبدو من غير المرجح الحصول على الأغلبية اللازمة للتصديق. السيناريو الأرجح هو أنه في حال عدم التصديق، سيتم إلغاء هذا المرسوم خلال فترة الثلاثين يومًا. لذلك، من المحتمل أن نشهد إلغاء هذا القانون في غضون ثلاثين يومًا كحد أقصى، أو حتى أقل، مما سيؤدي إلى ارتباك قانوني كبير، كما نشهد حاليًا في وسائل الإعلام والتقارير الصحفية.

لن تكون العقود التي تنتهي صلاحيتها بسبب انتهاء مدتها التعاقدية أو التي هي في مرحلة التجديد الضمني مؤهلة لهذا التمديد الاستثنائي

إذا تمت الموافقة على هذا الإجراء، فهذا يعني وجود أغلبية مطلقة في الكونغرس، وبالتالي يُلزم كل مالك عقار بمنح التمديد الاستثنائي لمدة عامين حتى 31 ديسمبر 2027، ما لم يكن عقاره يقع في منطقة ذات ضغط عالٍ. كيف يؤثر هذا على الوضع؟ وكيف سيؤثر في هذه الحالة؟

في حال التصديق على اللائحة، ستصبح سارية المفعول بالكامل. وعليه، يجوز تمديد أي عقد ينتهي نتيجةً لتمديد قانوني خلال تلك الفترة وحتى عام 2027، إذا طُلب ذلك قبل تاريخ انتهاء العقد، حتى 31 ديسمبر 2027. هذا التمديد ليس تمديدًا ضمنيًا كما هو منصوص عليه في المادة 9.1 من قانون الإيجارات الحضرية، بل هو تمديد يجب على المستأجر تفعيله. لذلك، يجب على المستأجر إخطار المؤجر قبل تاريخ انتهاء العقد.

لا توجد فترة إخطار محددة؛ إذ يمكن للمستأجر إخطار المؤجر قبل يوم واحد إذا رغب في ذلك، ولكن يجب عليه تقديم إشعار كتابي بنيته الالتزام بهذا التمديد القانوني. في هذه الحالة، سيتعين على المؤجر قبوله، لأنه ليس خيارًا بالنسبة له. مع ذلك، أؤكد أن هذا ينطبق فقط إذا كان تاريخ انتهاء العقد ناتجًا عن تمديد قانوني. إذا نص العقد على مدة تعاقدية مدتها خمس أو سبع سنوات، وتم استنفاد التمديدات القانونية، وبالتالي انتهت مدة العقد، يحق للمؤجر الاعتراض.

والآن دعونا ننظر في هذا السيناريو الذي، كما ذكرت، أكثر تعقيداً ويثير المزيد من التساؤلات. ماذا سيحدث إذا لم يتم التصديق على المرسوم؟

أعتقد أن هذا الارتباك قد أُثير دون داعٍ. وقد غذّى هذا الارتباك بشكل أساسي بعض السياسيين الذين ضلّلوا الرأي العام بادعائهم أنه إذا أبلغ المستأجر عن نيته الاستفادة من التمديد خلال فترة الثلاثين يومًا التي تسبق نفاذ هذا المرسوم بقانون، فإنه يتمتع بحماية كاملة طالما بقي ساري المفعول. ويزعمون أنه حتى لو لم يُصدّق القانون، وحتى لو أُلغي، فلا يمكن رفض التمديد. أختلف معهم تمامًا. هذا التفسير منحاز سياسيًا، مدفوع بمصالح سياسية بحتة، وأعتقد أنه من غير الحكمة إطلاقًا الإدلاء بمثل هذه التصريحات، مما يخلق وضعًا بالغ الصعوبة للعديد من المستأجرين الذين سيعتمدون على ما قاله لهم بعض السياسيين، وقد يدفعهم ذلك إلى اتخاذ إجراءات قانونية.

جميع الآراء التي سمعتها وقرأتها من خبراء قانونيين مرموقين تتفق في هذا الشأن؛ أي أن مقالات الأساتذة الجامعيين جميعها تتفق في النتيجة نفسها. هذا التمديد القانوني، إذا ما أُلغي في غضون 30 يومًا، لن يكون ساريًا إلا لمدة 30 يومًا، وبالتالي لن ينطبق إلا على العقود التي تنتهي صلاحيتها خلال تلك الفترة. لماذا؟ لأنه يُلغى تلقائيًا بأثر رجعي. المهم ليس وقت تقديم طلب الالتزام بالتمديد، بل وقت انتهاء صلاحية العقد. إذا كان تاريخ انتهاء الصلاحية بعد تاريخ عدم التصديق، يحق للمالك الاعتراض تمامًا، لأنه لا يمكن تطبيق التمديد بعد إلغائه. لذلك، في رأيي، يحق للمالك الاعتراض تمامًا على تمديد جميع العقود التي تنتهي صلاحيتها بعد 28 أبريل، وهو التاريخ الرسمي للتصويت على هذا القانون في البرلمان.

اشرح لنا كيف ينبغي على الملاك أو مديري العقارات المؤجرة التصرف في كل حالة من الحالات التي تحدث، أي متى يكونون ملزمين بتمديد العقد لمدة عامين إضافيين ومتى لا يكونون ملزمين بذلك.

لا يُفعّل هذا التمديد إلا بناءً على طلب المستأجر. وبمجرد إخطار المستأجر برغبته في التمديد، لا يوجد موعد نهائي للرد، ولكن من الضروري الرد قبل انتهاء مدة العقد. وإلا، فقد يُفسّر الصمت أو عدم الرد على أنه قبول للتمديد، مما يجعل الرد أمرًا بالغ الأهمية. مع ذلك، إذا لم يكن موعد انتهاء العقد فوريًا، بل بعد أربعة أشهر، فلا داعي للعجلة في الرد؛ إذ يمكن الرد بعد شهر أو شهرين. لا يوجد موعد نهائي قانوني، وبالتالي، يُعتبر الرد ساريًا طالما لم تنتهِ مدة العقد.

أنصح المالك بالانتظار لمعرفة ما سيحدث في نهاية المطاف، فالسياسة دائمًا غير قابلة للتنبؤ. عليه الانتظار حتى 28 أبريل لمعرفة ما إذا كان القرار سيُعتمد أم سيُلغى. إذا أُلغي القرار وقرر المستأجر البقاء بعد انتهاء المهلة القانونية، فسيتعين على المالك اللجوء إلى المحكمة. الأمر المقلق هو أن هذا سيؤدي على الأرجح إلى عدد كبير من الدعاوى القضائية، ليس بسبب الجدل القانوني، بل لأنه أثار ارتباكًا سياسيًا كبيرًا.

يتلقى العديد من مُلّاك العقارات هذا الطلب الرسمي من مستأجريهم، غالباً عبر البريد المسجل. إذا كانوا لا يعلمون ما سيحدث في البرلمان، فما هي الطريقة الأكثر حكمة وقانونية للرد على هذا الطلب؟

لا يوجد موعد نهائي محدد للرد، إلا إذا كانت مدة العقد على وشك الانتهاء، ولكن من البديهي أنه في حال انتهاء العقد، سيُطلب الرد. وذلك لأن المؤجر لا يملك أي أساس للاعتراض، إذ لا يمكن الطعن في العقود التي تنتهي تحديدًا خلال فترة سريان هذا النظام – أي خلال هذه الثلاثين يومًا.

مدة التصديق ثلاثون يوماً، تبدأ من اليوم التالي لإصدار القانون. وقد صدر هذا القانون في 21 مارس، لكن البرلمان سيصوّت عليه في 28 أبريل.

ماذا يحدث لعقود الإيجار التي تكون في فترة تجديد ضمني؟

ينصّ القانون بوضوح على أنه لا يجوز الاستناد إلى هذا التمديد إلا في العقود التي تنتهي صلاحيتها بموجب التمديدات القانونية للمواد 9 و10.1 و10.2 من قانون الإيجارات الحضرية. ولا يسري هذا التمديد في حال انتهاء الصلاحية لأسباب أخرى، سواءً بموجب مدة العقد أو بموجب التجديد.

ماذا يحدث لأصحاب المنازل الذين كانت عقود إيجارهم على وشك الانتهاء وكانوا يعوّلون على استعادة ممتلكاتهم، إما لبيعها أو لشراء أخرى، أو الذين كانت لديهم خطط أخرى، ويواجهون الآن عدم القدرة على استخدامها لمدة عامين؟ هل لديهم أي سبيل للانتصاف؟ أي تعويض؟

هناك سبيل آخر لم نتطرق إليه. ينص القانون أيضًا على رفض هذا التمديد القانوني. هذا السبيل، المُقرر قانونًا، يسمح برفض أي نوع من التمديد القانوني بعد مرور عام على مدة العقد. وهو رفض التمديد بسبب الضرورة، كما هو مُبين في المادة 9.3 من قانون الإيجارات الحضرية. بعبارة أخرى، إذا كان لدى المؤجر حاجة مُثبتة – سواءً كانت ضرورة شخصية، أو حاجة الزوج/الزوجة في حالة الانفصال، أو حاجة الأبناء أو الأقارب حتى الدرجة الأولى – فيمكنه المطالبة بإنهاء العقد مُبكرًا وتجاهل التمديدات القانونية لحاجته إلى العقار لنفسه، شريطة أن ينص العقد على هذه الحاجة.

إذا لم يُنص عليها في العقد، فلا يُمكن التذرع بهذا السبيل. لذا، نصّ المشرّع أيضاً على أن هذا التمديد الاستثنائي لا يسري إذا أبلغ المالك المؤجر بحاجته للعقار، وبالتالي، عليه أن يوضح أن التمديد لا يُمنح لحاجته للعقار لنفسه أو لعائلته. ويتعين على المستأجر إخلاء العقار في غضون شهرين.

يُقر هذا المرسوم الملكي أيضاً قيداً جديداً على تحديثات الإيجار

نعم، يُقرّ القانون حدًا جديدًا لزيادات الإيجار للعقود التي تنتهي خلال هذه الفترة. وكما حدث خلال الحرب في أوكرانيا، يُرسي القانون لوائح مماثلة تقريبًا تحدد زيادات الإيجار لمدة عامين كاملة بحد أقصى 2%. وتكتسب هذه الزيادة أهمية خاصة لأنها قد تُصبح في نهاية المطاف بلا جدوى. 

إن المهم ليس اللحظة التي يُطلب فيها الاستعداد للالتزام بالتمديد، بل اللحظة التي ينتهي فيها العقد.

ما رأيك في حكم المحكمة العليا رقم 1820/2023، والذي يستخدمه بعض الناس للقول بأنه إذا طلب المستأجر تمديدًا أثناء سريان المرسوم الملكي، فإن المالك ملزم بمنحه، حتى لو انتهى العقد بعد عدم التصديق المحتمل على المرسوم الملكي؟

هذا الافتراض غير قابل للتطبيق. لا يوجد تطابق في المنطق مع سيناريو واقعي مماثل.

وأخيراً، يرجى تذكيرنا بالتاريخ الذي يمكن أن تخضع فيه العقود لهذا التمديد.

في حال عدم التصديق النهائي على هذا المرسوم الملكي، فسيكون هذا النظام ساري المفعول لمدة 30 يومًا فقط. وبالتالي، بالنسبة لجميع العقود التي تنتهي صلاحيتها بعد تاريخ سريان النظام، أي بعد 28 أبريل، يحق للمؤجر الاعتراض على التمديد، إذ لا يكفي أن يُخطر المستأجر برغبته في قبول التمديد أثناء سريان النظام. يجب أن ينتهي العقد أثناء سريان النظام.

إذا كان هناك مستأجران وقام أحدهما فقط بتوقيع طلب التمديد، فهل الطلب صالح؟

نعم، بالتأكيد. هذا صحيح تماماً. يكفي أن يُبلغ أحد الطرفين بذلك.

لسوء الحظ، فإن الوضع الحالي فيما يتعلق بالإيجار يذكرنا كثيراً بأوقات الماضي التي اتسمت بعدم اليقين القانوني الكبير مع عقود الإيجار القديمة، حيث أصبح قانون الإيجارات الحضرية (LAU) يُعرف باسم “قانون التشابكات الحضرية” ووصل إلى النقطة التي تخصص فيها أحد أقسام المحكمة العليا في المعالجات الحضرية، وذلك بسبب مستوى النزاع القانوني والتعقيد التقني لفهم الفوضى.

إسبانيا بالعربي.