شراء منزل محجوز في إسبانيا: الدليل الكامل لكل ما تحتاج معرفته
قد يكون شراء منزل محجوز في إسبانيا خيارا مغريا للوصول إلى العقارات، حيث غالبا ما تقدم هذه الصفقات أسعارا أقل من أسعار السوق. ومع ذلك، قبل اتخاذ أي خطوة، من الضروري فهم ما يعنيه كون العقار مرهونا، والتعرف على الشروط القانونية والمالية المرتبطة به.
ما هي تبعات كون المنزل محجوزا؟
الرهن أو الحجز هو إجراء قانوني يصدر بموجبه أمر من القاضي بحجز أو بيع عقار لسداد دين مستحق على مالكه. وبناءً على ذلك، المنزل المحجوز هو عقار لم يتمكن مالكه من سداد أقساطه، ويوجد أمر قضائي يسمح للدائن (عادةً بنك) بالتصرف فيه لاسترداد الدين المستحق.
الجوانب القانونية والقضائية
قبل شراء منزل محجوز، من المهم الإلمام ببعض النقاط القانونية التي قد تؤثر على سير العملية وأمانها:
- اللوائح المطبقة: تختلف قوانين التنفيذ على الرهن والحجز من ولاية قضائية إلى أخرى. وهذا يمكن أن يؤثر على المواعيد النهائية، والإجراءات اللازمة، وطريقة منح العقار.
- عقد البيع: في حالة المنازل المرهونة، قد يتضمن العقد شروطا خاصة تختلف عن عقود البيع التقليدية. وتشمل هذه الشروط تسليم المفاتيح، ووضع الإشغال، أو أي أعباء لا تزال على العقار.
- حق الفداء: في بعض الحالات، يمنح القانون المالك السابق مهلة لاستعادة العقار عن طريق سداد الدين المستحق والتكاليف المرتبطة به. وهذا الحق قد يؤخر أو حتى يمنع المشتري من امتلاك العقار بشكل نهائي.
ما الذي يجب أن تعرفه عن شراء المنازل المحجوزة؟
بعد تحديد موقع المنزل المرهون، يُنصح بالآتي:
- طلب “Nota Simple” (مستخرج من السجل العقاري): هذه الوثيقة ضرورية لأنها تحتوي على جميع المعلومات المسجلة عن المنزل.
- تحديد الدائن: قد يكون الدائن بنكا، أو هيئة الضرائب، أو التأمينات الاجتماعية، أو شركة. وتساعدك هذه المعلومة على فهم نوع الإجراءات المتبعة واحتمالات الحل أو التفاوض.
- تقييم السعر مقارنةً بالسوق: ليست كل المنازل المرهونة فرصة مربحة. يجب عليك مقارنة قيمتها بقيمة منازل أخرى مماثلة في نفس المنطقة للتأكد من أنها تمثل فرصة جيدة حقا.
كيف تشتري منزل محجوز؟
من أكثر الطرق شيوعا لشراء منزل محجوز هي من خلال المزادات القضائية، أو في بعض الحالات، المزادات العامة التي تنظمها هيئة الضرائب أو التأمينات الاجتماعية. وتكون العملية كالتالي:
شراء منزل محجوز في مزاد
إذا قررت شراء منزل في مزاد، تكون العملية كما يلي:
- تحديد المزاد: حدد العقار الذي تهتم به، وراجع ملفه الكامل، بما في ذلك القيمة المقدرة، والدين المطلوب، والأعباء الموجودة، وشروط المزايدة.
- التسجيل وإيداع العربون: للمشاركة، يجب عليك التسجيل بشهادة رقمية وإيداع تأمين (عادةً ما يكون 5% من القيمة المقدرة). من المهم أن تكون مستعدا ماليا، حيث إذا فزت، سيكون لديك فترة قصيرة (20-40 يوما) لدفع المبلغ المتبقي.
- المزايدة والمنح: تستمر المزادات الإلكترونية عادةً حوالي 20 يوما. إذا تم منح العقار لك، يصبح لديك الحق فيه. وإذا لم يتقدم أحد للمزايدة أو بقي العقار للدائن، يمكنك التفاوض بعد ذلك على عملية شراء مباشرة.
- إتمام عملية شراء المنزل المرهون: بعد منح العقار، قم بدفع المبلغ المتبقي واحصل على قرار المنح، الذي سيمكنك من تسجيل العقار باسمك.
شراء منزل محجوز من البنك
عندما لا يتقدم أحد للمزايدة في مزاد قضائي، يمكن للبنك أو الدائن أن يمنح العقار لنفسه. بعد ذلك، يعرضه للبيع من خلال المواقع العقارية.
غالبا ما تكون هذه الطريقة أقل خطورة على المشتري، حيث عادةً ما يلغي البنك الأعباء المسجلة على العقار مسبقا ويعالج مشاكل الإشغال إذا كانت موجودة.
العملية هنا تشبه عملية البيع التقليدية:
- تحديد العقار: ابحث في مواقع البنوك أو المواقع العقارية، وصفّ حسب المنطقة والسعر، ثم اتصل مباشرةً بالجهة أو الوكالة التي تديره.
- تقييم الملاءة المالية والتمويل: سيتحقق البنك من قدرتك على الدفع (مستندات العمل والمالية). وعادةً ما يقدم شروطا مواتية، مثل قروض عقارية بنسبة 100% أو فترات سداد طويلة، على الرغم من أن ذلك يعتمد على وضع المشتري وسياسة البنك.
- التفاوض مع البنك: يمكنك تقديم عروض بأسعار أقل، خاصة إذا كان العقار معروضا للبيع منذ فترة طويلة أو إذا كان في حالة سيئة ويتطلب إصلاحات كبيرة.
- إتمام الشراء: إذا تم التوصل إلى اتفاق، يتم توقيع عقد دفع عربون (arras) ثم توقيع عقد البيع لدى كاتب العدل. تأكد من أن البنك يصرح بأنه قد سدد جميع مستحقات رسوم المجتمع والضرائب، وأنه يسلم العقار خاليا من الأعباء.
ما هي مخاطر شراء منزل محجوز؟
إذا كنت مستعدا للاستثمار في منزل محجوز، فإليك بعض النصائح لتجنب المخاطر:
- زيارة العقار: بقدر الإمكان، قم بزيارة العقار، فالصور قد تبدو جميلة، ولكن الواقع قد يكون مختلفا. بهذه الطريقة، يمكنك اكتشاف المشاكل الهيكلية والصيانة وتقييم الإصلاحات المستقبلية.
- الديون الإضافية: ضع في اعتبارك أنه بالإضافة إلى الرهن الرئيسي، قد تكون هناك ديون أخرى مثل عدم سداد ضريبة IBI، أو الرسوم البلدية، أو الرسوم المجتمعية، أو الرهون السابقة التي لم يتم إلغاؤها.
- الإشغال: قد تكون بعض المنازل مشغولة من قبل المالكين السابقين، أو المستأجرين بعقد، أو حتى المتعدين غير الشرعيين. في هذه الحالات، يجب عليك البدء بإجراءات الإخلاء.
أين يمكنك شراء منزل محجوز؟
يتم الإعلان عن العقارات المحجوزة في الأماكن التالية:
- المواقع العقارية حيث يتم عرض منازل محجوزة مصنفة حسب المناطق.
- في الوكالات العقارية للبنوك ستجد منازل محجوزة ومعلومات مفصلة عن خيارات التمويل المتاحة.
- يتم الإعلان عن العقارات المرهونة في المزادات التي تنشر في الجريدة الرسمية للدولة (BOE).
إسبانيا بالعربي.
