عقود الإيجار في كتالونيا: احذر هذا التفصيل الذي سيجعلك تدفع مبلغا كبيرا
كانت الشقة مُجهزة عمليًا للإيجار الموسمي مقابل 1500 يورو شهريًا، إلى أن ظهر بديل غير متوقع: ثلاثة شبان مستعدون لدفع هذا المبلغ. يقول أوسكار (اسم مستعار)، أحد المستأجرين الذين حصلوا على الشقة في النهاية ويشاركها الآن مع زميلين في السكن بالقرب من ساحة دييغونال في
برشلونة: “كانوا قد اتفقوا جزئيًا على استئجارها مع زوجين وطفل”. ويضيف بصراحة: “لا أعرف إن كانوا سياحًا أم لا، لكنها كانت بالتأكيد شقة للإيجار الموسمي مقابل 1500 يورو. هذا ما كانوا يريدونه“.
على الرغم من أن الإيجار المرجعي – وهو الحد الأقصى المسموح به بموجب اللوائح – كان 1397 يورو بعد تعديل مؤشر أسعار المستهلك، إلا أن الملاك كانوا يطلبون 1500 يورو، وهو نفس المبلغ الذي كانوا يتوقعون كسبه من الإيجار الموسمي، وهو نوع من الإيجار لا يخضع لسقف السعر. ومع ارتفاع الأسعار بشكل كبير، قرر الثلاثة توحيد جهودهم وتقاسم التكاليف حتى يتمكنوا أخيرًا من الانتقال بمفردهم. وتوضح قائلة: “قالوا لنا إنهم لا يكترثون بمن سيسكن، سواء كان زوجين مع طفل رضيع أو ثلاثة أطفال، طالما حصلنا على 1500 يورو”.
للوصول إلى المبلغ المتفق عليه، كان الحل هو توقيع ملحق للعقد: 103 يورو شهريًا، بالإضافة إلى الإيجار الأساسي المعدل وفقًا للحدود التي تحددها لوائح الإسكان الكتالونية، وذلك لأعمال التجديد. أُدرج هذا المبلغ في بند منفصل، مما سمح لهم بالوصول إلى المبلغ المطلوب. ويتذكر قائلًا: “للحصول على 1500 يورو، كان عليهم القيام بهذا الترتيب”. كانت شقة جديدة في السوق، لذا كان من المفترض أن تخضع لسقف السعر.
ويشير خاومي روفيرا روخاس، المحامي المتخصص في القانون المدني والتجاري، إلى أن وجود ملاحق أو اتفاقيات تكميلية لا يعني بالضرورة انتهاكًا تلقائيًا للقانون. ويضيف: “من الناحية القانونية، قد يكون ذلك ممكنًا إذا كان امتدادًا أو تعديلًا لعقد قائم، لأن حد الإيجار ينطبق على العقود الجديدة”.
أُدرجت حدود أسعار الإيجارات في قانون الإسكان الذي أقرته الحكومة المركزية عام 2023، ولكن لم تُطبّق إلا في بعض الأقاليم، مثل كاتالونيا وإقليم الباسك ونافارا. بدأت كاتالونيا بتطبيق هذه الحدود في مارس 2024، ثم وسّعت نطاقها ليشمل معظم البلديات التي تعاني من ضغوط مالية في أكتوبر من العام نفسه. ظهرت النتائج الأولى في عام 2025، حيث انخفضت أسعار الإيجارات الجديدة بنحو 4.9%، ووصل الانخفاض في برشلونة إلى 8.9%. في الوقت نفسه، انتشرت طرق بديلة للتحايل على هذه اللوائح. ارتفعت عقود الإيجار الموسمية بأكثر من 50% خلال الفترة نفسها، لتزيد من حوالي 6% إلى 11% من إجمالي العقود المسجلة.
هندسة العقود
تُعدّ الملاحق، والمدفوعات النقدية، وبنود تخفيض الإيجار، وعمليات النقل ذات الأوصاف المبهمة، بعض الأساليب التي تُستخدم، وفقًا لمصادر تمّت استشارتها، في بعض الحالات لفرض رسوم تتجاوز الحدّ القانوني والتحايل على قانون الإسكان. وعند سؤاله عن هذه الممارسات، أوضح روفيرا أنها ليست بالضرورة ممارسة شائعة منذ دخول سقف الأسعار حيّز التنفيذ. وأوضح أنه لكي تحدث هذه الحالات، يجب أن تتوافر ظروف مُحدّدة، مثل إنهاء عقد ثمّ تمديده لاحقًا مع المستأجر نفسه.
مع ذلك، لا تزال عقود الإيجار الموسمية وتأجير الغرف غير منظمة بشكل كافٍ، ولا تظهر إلا نادرًا في الإحصاءات الرسمية. ووفقًا لبيانات سجل الودائع الصادر عن معهد الأراضي الكتالوني (Incasòl) بتاريخ 28 فبراير، فقد تضاعفت عقود الإيجار الموسمية أربع مرات خلال السنوات الثلاث الماضية. ومنذ عام 2023، بلغت الزيادة 340%، وهي تمثل الآن 16% من إجمالي العقود الموقعة في كتالونيا. ورغم أن قانون الإسكان الوطني لا ينظم تأجير الغرف بشكل مباشر، إلا أن اللوائح الكتالونية تنص على أنه في المناطق ذات الطلب المرتفع على السكن، لا يجوز أن يتجاوز مجموع إيجارات جميع الغرف الحد الأقصى لسعر الشقة بأكملها.
ينطبق هذا السيناريو الأخير على مستأجر شاب آخر، يفضل عدم الكشف عن هويته. يعيش في غرفة في حي فيك ببرشلونة، وإلى جانب الإيجار، عليه تغطية نفقات أخرى. يتقاسم شقة مع خمسة أشخاص آخرين: ستة في خمس غرف. لكل منهم عقد إيجار منفصل لمدة عام، وحتى يناير 2026، كان كل منهم يدفع 450 يورو شهريًا، أي ما يعادل حوالي 2250 يورو شهريًا للمالك.
يبدأ العام الجديد وتتغير قواعد اللعبة. يُلزم المالك المستأجرين بتوقيع ملحق يُخفّض، نظرياً، إيجار الغرفة إلى 170 يورو شهرياً. ووفقاً لاتحاد المستأجرين، يهدف هذا التغيير إلى مواءمة العقد مع الحد الأقصى لسعر إيجار الغرف. إلا أن المستأجرين يدّعون أنهم في الواقع ما زالوا يدفعون المبلغ نفسه.
لإتمام الدفعة، يحوّل المستأجر 170 يورو إلى مالك العقار عبر حوالة بنكية، ويدفع المبلغ المتبقي وقدره 280 يورو نقدًا، ليصبح المجموع 450 يورو، وهو المبلغ الذي يطلبه المالك، كما يوضح. ويدفع أيضًا 200 يورو إضافية شهريًا لفواتير الخدمات، نقدًا أيضًا. ويضيف: “يأتي المالك شخصيًا إلى الشقة لاستلام المبلغ”، موضحًا أنه “يملك مفاتيح العقار، ويتضمن العقد بندًا يسمح له بالدخول بحرية”.
ينفي قطاع التطوير العقاري علمه بأي مخالفات واسعة النطاق تُستخدم للتحايل على سقف الإيجار. ويؤكد كارليس سالا، نائب الأمين العام لرابطة مطوري المباني في كاتالونيا (APCE) ، أنهم لم يرصدوا مثل هذا السلوك بين أعضائهم. ويقول: “ليس لدينا أي دليل على ذلك، ومن الواضح أننا لا ننصح به بتاتًا” . ويوضح أن دورهم هو توجيه الملاك للتصرف في إطار القانون، ويؤكد أن الحالات التي يعلمون بها هي تلك التي نُشرت في وسائل الإعلام.
تقسيم شقة إلى أجزاء
يُختبر سقف السعر أيضًا عند تقسيم شقة واحدة وتأجيرها إلى أجزاء. هذا هو حال خوان، الذي فضّل أيضًا عدم الكشف عن هويته. على مدى السنوات الست الماضية، عاش وحيدًا في مساحة مُجددة داخل شقة أكبر في برشلونة، قسمها مالكها إلى وحدتين بمطبخين وحمامين مستقلين. يدفع خوان 950 يورو شهريًا، وعندما كان الجزء الآخر مؤجرًا، تجاوز الإيجار 800 يورو. أي ما مجموعه أكثر من 1700 يورو شهريًا لشقة مساحتها حوالي 55 مترًا مربعًا. يقول: “كنت أكسب حوالي 700 يورو شهريًا أكثر مما كنت سأدفعه مقابل الشقة بأكملها”.
بحسب قولها، عند توقيعها العقد، كان تصريح الإشغال مُدرجًا على أنه “قيد الإجراء”، ولم تتلقَّ أي ردٍّ بعد ذلك. وتشتبه في أن الشقة تفتقر إلى التصريح اللازم لتقسيمها إلى وحدتين منفصلتين، وأن إحدى الوحدتين لا تستوفي الحد الأدنى من متطلبات المساحة، ما يعني أنه لم يعد بالإمكان تأجيرها بشكل مستقل. والآن، عرض عليها المالك، المقيم في الخارج، تعويضها عن المبلغ المدفوع زيادةً وتخفيض السعر إلى الحد القانوني.
تقول: “يخبرني أنه يمكننا التوصل إلى اتفاق: سأتوقف عن الدفع لبضعة أشهر ثم أغادر. سيستغرق الأمر حوالي أربعة أشهر دون دفع، لكن في النهاية سأغادر خالي الوفاض. واليوم لن أجد شقة أخرى بهذا السعر.” على أي حال، عندما تُقسّم شقة لتأجيرها على أجزاء، يجب ألا يتجاوز إجمالي الإيجار الحد الأقصى المسموح به للعقار بأكمله.
الرقابة والتفتيش
يحذر اتحاد المستأجرين من أن تنظيم الأسعار يفقد فعاليته إذا لم يُصاحبه آليات للرقابة والتفتيش. ويطالب الاتحاد بأن لا يقتصر المؤشر المرجعي على احتواء الأسعار فحسب، بل أن يسمح أيضاً بتخفيض الإيجارات، وأن تُلاحق قضائياً أي محاولات للتحايل عليه عبر دفعات أو بنود إضافية. ووفقاً للاتحاد، فإنه بعد مرور عام على بدء تطبيق نظام العقوبات، لم تُفرض سوى عقوبتان، بينما لا تزال هناك إحدى عشرة قضية مفتوحة تتعلق بانتهاكات محتملة.
من جانبها، فتحت حكومة كاتالونيا أول 13 إجراءً عقابياً لمخالفات إجراءات مراقبة الإيجارات، استناداً إلى عمليات تفتيش أجرتها وكالة حماية المستهلك ووكالة الإسكان في كاتالونيا، وقد أسفر اثنان منها بالفعل عن فرض عقوبات. ومن بين القضايا التي نظرت فيها وكالة حماية المستهلك قضية خطيرة تتعلق بعدم تضمين معلومات عن مؤشر الإيجار المرجعي أو ملصق كفاءة الطاقة في الإعلان، مع غرامة محتملة تصل إلى 25 ألف يورو.
علاوة على ذلك، أفادت الوكالة بفرض غرامتين كبيرتين بقيمة إجمالية قدرها 27,000 يورو، وذلك بتهمة “زيادة الإيجار دون مبرر” و”ممارسة مهنة مدير عقارات مسجل دون الحصول على ترخيص”. ولدى وكالة الإسكان الكاتالونية ست قضايا مفتوحة، اثنتان منها بغرامات قدرها 30,000 يورو، واثنتان بغرامات قدرها 3,000 يورو، وقضيتان أخريان “قيد البتّ”.
ترى جمعية APCE أن الاستجابة المؤسسية قد تأتي بنتائج عكسية. وتحذر قائلة: ” في بعض الحالات، فُرضت عقوبات غير متناسبة، مما قد يؤدي إلى سحب العقارات من سوق الإيجار “. وترى الجمعية أن تشديد اللوائح دون مراجعة تطبيقها “لن يؤدي إلا إلى مزيد من تقليص المعروض”.
استأجر أوسكار وأصدقاؤه الشقة بعقد إيجار سكني قياسي لمدة خمس سنوات. في الأشهر الأولى، دفعوا المبلغ الإضافي نقدًا، لكن لاحقًا تم تحويل المبلغ إلى بيزوم. يقول أوسكار، مستذكرًا كيف اضطر لاستخدام العملات المعدنية في الدفعات الأولى: “كانوا يطلبون 103 يورو إضافية عن المبلغ القانوني، ألم يكن بإمكانهم حتى أن يسامحونا على ذلك؟”. يدفع أوسكار 515 يورو، وهو نفس المبلغ الذي يدفعه صديقه بيب؛ ويدفع شاب آخر انتقل حديثًا 470 يورو، بعد أن غادر جار المالكين السابق بحثًا عن ظروف أفضل في شقة أخرى مع شريكه. يحوّل الثلاثة هذه المبالغ إلى حساب الشقة، ويضيفون 206 يورو كل شهرين، مع تحديد “يناير – فبراير” أو “مارس – أبريل” في تفاصيل الدفع، حسب الاقتضاء.
في غضون ذلك، يدّعي الاتحاد أنه قدّم بالفعل نحو خمسين شكوى بشأن إعلانات تأجير يعتبرها غير نظامية، ويستعد لاتخاذ مزيد من الإجراءات . ويقول: “إذا لم تتخذ الإدارة إجراءات استباقية في التفتيش والإنفاذ، فإن الرسالة التي تُرسل هي رسالة إفلات من العقاب، ويصبح التنظيم في نهاية المطاف اختيارياً”. من وجهة نظر قانونية، يعتقد روفيرا أن وجود ملاحق أو تعديلات تعاقدية لا يُعدّ دائماً احتيالاً . ففي رأيه، إذا كان الأمر يتعلق بتمديد أو تعديل عقد قائم، فإن لوائح الحد الأقصى للإيجار لا تُنتهك بالضرورة. ويضيف: “إذا لم يكن هناك احتيال، فلا يمكن الادعاء بتجاوز الحد الأقصى للإيجار”.
المنطقة الرمادية
يشير الاتحاد، في معرض حديثه عن وضع الإيجارات في مدينة فيكتوريا، إلى أن “ما يتم إضفاء الطابع الرسمي عليه هو تخفيضٌ امتثالاً للقانون، لكن في الواقع، يستمر المؤجر في تحصيل المبلغ نفسه كما كان سابقاً سراً“. كما يحذر الاتحاد من أن هذا الوضع لا يؤثر فقط على فعالية تحديد سقف الأسعار، بل يمتد تأثيره المباشر إلى المستأجر، إذ لا يستطيع تقديم إثبات موثق للمبلغ الكامل الذي يدفعه كإيجار، ما يجعله في وضع “أكثر هشاشةً ودون التمتع بحقوق الحماية التي يكفلها قانون الإيجارات الحضرية”.
بحسب روفيرا، لكي ينظر القاضي في إمكانية التحايل على اللوائح، يتعين على المستأجر إثبات وقوع احتيال. ويضيف: “إذا لم يُثبت هذا الاحتيال، يصعب الادعاء بانتهاك الحد الأقصى للسعر“. ويرى المحامي أن هذا النقاش يُشير أيضًا إلى قصور الإطار التنظيمي نفسه، إذ يعتقد أن اللوائح الحالية تُثير تفسيرات متباينة بين الملاك والمستأجرين والعاملين في السوق. ويؤكد: “اللوائح الحالية تخدم مصالحها الذاتية وتتسم بالتعسف، لأنها لا تُعالج المشكلة الأساسية، بل تُشوّه السوق وتُربك العاملين والمستهلكين”.
مع ذلك، يُشير التقرير إلى استراتيجيات أخرى للتحايل على القوانين، مثل تأجير العقارات الموسمية التي يُراد لها أن تكون مساكن أساسية. وفي هذه الحالة، يُحذّر التقرير من أن ذلك قد يُعتبر ثغرة قانونية. وهذا خيارٌ فكّر فيه أيضًا مالكو الشقة التي يسكنها أوسكار.
إسبانيا بالعربي.
