يُلزم المالك بدفع تكاليف الوكالات العقارية ضمن مستجدات أخرى.. مفاتيح قانون الإسكان الجديد في اسبانيا

اخبار اسبانيا بالعربي/ بدعم من الأحزاب القومية، صادق البرلمان الإسباني على قانون الإسكان الجديد. ومن بين بنود القانون الجديد، إلزام المالكين بمصاريف وأتعاب وكالات العقارات التي تتوسط بين المالك والمستأجر، والتي كانت في كثير من الأحيان حجر عثرة عند الوصول إلى منزل إيجار.

تكاليف الوكالات العقارية

ووفق قانون الإسكان الجديد، يتحمل المالك وحده مصاريف وكالات العقارات والرسوم.

وبذلك ستنتهي “المصاريف التعسفية ورسوم العقارات التي تمنع الكثير من الناس، وخاصة الشباب، من إيجار منزل”، كما ينص قانون الإسكان الجديد في اسبانيا.

ويؤكد الخبراء أن المصروفات الأولية التي استتبعها هذا المبلغ، والتي في كثير من الحالات تعادل إيجار شهر واحد، لا يمكن تحملها من قبل العديد من العملاء. وأوضحوا أن “الخدمة العقارية تقدم للمالك، وبالتالي فإن المالك هو الذي يجب أن يتحمل النفقات التي تولدها هذه الخدمة”.

مفاتيح قانون الإسكان الجديد

وفقا لمصادر حكومية، “لتجنب الزيادات غير المنضبطة في سعر الإيجار، سيتم تطبيق حد 2٪ المعمول به خلال عام 2023، بينما سيكون في عام 2024 3٪ ومن الآن فصاعدا سيتم إنشاء مؤشر جديد بهذه الشروط، وأقل من تطور الرقم القياسي لأسعار المستهلك، والذي يحد من الزيادات في الدخل للتجديد السنوي.

ثانيا، يتم اعتبار ملاك المنازل الكبار من يملك من عشرة إلى خمسة منازل. وبهذه الطريقة، يُسمح للمدن بأن تقرر ما إذا كانت ستشدد الظروف التي يعمل فيها ما يسمى ب “الصناديق الانتهازية” في سوق العقارات.

ووقف قانون الإسكان الجديد: “يحق للأقاليم، اعتمادا على سلطاتها ومع مراعاة الظروف الخاصة بكل منها، خفض وضع المالك الكبير للعقارات العشرة التي أنشأها قانون الإسكان الجديد إلى الخصائص الخمسة التي سيشملها القانون الجديد”.

هذا السؤال له أهمية خاصة بالنسبة لحزب اليسار الجمهوري الكتلاني، لأنه يمنح كتالونيا مزيدا من الاستقلالية بحيث يكون التشريع الجديد مكملا لقانون الإسكان الكاتالوني.

ويشمل قانون الإسكان الجديد إلغاء الزيادة في الإيجارات في حال حدوث زيادة في تكلفة المعيشة، وهو ما ينعكس في الرقم القياسي لأسعار المستهلك، وبذلك يحقق المستأجرون خفضا لتكلفة السكن، رغم تقليص أرباح الملاك.

حظر الإخلاء من المساكن

فيما يتعلق بعمليات الإخلاء (طرد سكان المنزل)، سيتم حظر عمليات الطرد التي ليس لديها تاريخ ووقت محددين مسبقا، وهو “مطلب تاريخي لحركات دعم الإسكان لإنهاء حالة عدم اليقين وعزل المستأجرين”.

كما يتم تضمين تمديدات جديدة في إجراءات إخلاء المستأجرين بالنسبة للعائلات الهشة أو الأشخاص في حالة خطر، مما سيؤدي إلى تأخير عمليات الإخلاء لأكثر من عامين.

كما ينص على الوصول الإلزامي إلى إجراءات التسوية خارج المحكمة للأشخاص المستضعفين.

بالإضافة إلى ذلك، ستكون الأقاليم قادرة على صياغة آليات الوساطة الخاصة بها والإسكان البديلة التي تراها مناسبة، مما يجبر كبار ملاك المنازل الذين ينفذون عمليات الإخلاء على الخضوع لها، وفق ما ينص عليه قانون الإسكان الجديد.

وللمرة الأولى، سيتم الاعتراف بالقدرة على استخدام الأموال من خطط الإسكان الحكومية لتقديم بدائل سكنية للأشخاص المعرضين لخطر الإخلاء من خلال الإيجارات الاجتماعية المدعومة، أو إعادة إسكان الأشخاص في حالة هشاشة او ضعف أو أي سياسة أخرى مماثلة، كما يشير قانون الإسكان الجديد.

وبالمثل، يحظر قانون الإسكان الجديد زيادة الدخل الإيجاري من خلال النفقات الجديدة، الأمر الذي من شأنه أن يجبر المستأجرين على دفع مصاريف العمارات أو رسوم القمامة أو أي شيء آخر غير منسوب لم يتم الاتفاق عليه مسبقا، كما يذكر قانون الإسكان الجديد في اسبانيا.

وبنفس الطريقة، تُلغى البنود التي تسمح بعدم تطبيق الإجراءات الواردة في قانون الإسكان الجديد إذا كان هناك اتفاق بين الطرفين.

إسبانيا بالعربي ـ غالبا ما يكون بيع وشراء منزل مصحوبا بمساعدة وكيل عقاري: يمكن أن تكون الوكالات مفيدة جدا في الترويج لمنزل للبيع، والعثور على المشترين، وحل المعاملات الورقية وإدارة العملية بأكملها. ومع ذلك، يجب أن تأخذ في الاعتبار تكاليف هذه الخدمة: الرسوم العقارية.

ويتم فرض هذه الرسوم على شكل عمولة. كيف تعمل هذه المعدلات وما هي حدودها؟

ما هو الحد الأقصى للرسوم العقارية

الوكالات العقارية، المسؤولة عن إدارة بيع أو استئجار منزل كمستشارين، من بين خدمات أخرى، تتقاضى رسوما على شكل عمولات مقابل خدماتها. ينظم قانون الإسكان هذه العمولات فقط عندما يتعلق الأمر بالإيجارات، وبالتالي، من الناحية العملية، تتمتع الوكالات بالحرية في تحديد أسعارها.

كم يمكن أن تكلف الرسوم العقارية؟

تعتمد الأسعار التي تتقاضاها الوكالات العقارية مقابل إدارة شراء وبيع المنزل على عوامل مثل السوق نفسه أو سعر المنزل، وأيضا اعتمادا على أحدهما أو الآخر قد يكون لديهم أسعار أو هياكل تسعير مختلفة.

على سبيل المثال، في الوكالات العقارية التقليدية، قد يتكون الرسم من نسبة من البيع والخدمات التي يتضمنها، والتي تتراوح عادةً بين 3% و7% وفقا لخبراء TaxDown. وتقدم وكالات أخرى خدمة شاملة، مع المشورة القانونية والمالية.

هناك أيضا وكالات عقارية عبر الإنترنت تدير وتدعم عملية البيع والشراء. في هذه الحالة، ومن خلال تقديم خدمات أقل، لا تطبق وكالات العقارات عبر الإنترنت نسبة مئوية، بل تعتمد أسعارها على سعر ثابت أو اشتراك شهري. في هذه الحالة، تكون الأسعار متغيرة بشكل كبير وتعتمد بشكل مباشر على سعر المنزل.

من يدفع رسوم العقار المستأجر أم المالك؟

عادة، يقع دفع الرسوم العقارية على عاتق بائع المنزل، وهو الذي يتعاقد على هذه الخدمات. ومع ذلك، يمكن للوكالات، التي تتمتع بالحرية في إدارة أسعارها، أن تفرض عمولة على المشتري، خاصة إذا كانت قد ساعدت المشتري في العثور على مسكن.

عند تطبيق عمولة على المشتري، يجب ذكر ذلك بشكل محدد وواضح في عقد البيع. وقد يحدث أيضا أن يقوم البائع بزيادة السعر لنقل تكاليف الرسوم العقارية مباشرة إلى المشتري.

متى يتم دفع الرسوم؟

والقاعدة العامة هي أن يتم دفعها على نصفين: 50% عند توقيع عقد الإيداع و50% عند اكتمال عملية البيع. ومع ذلك، فإن للوكالات الحرية في تحديد ذلك بالطريقة التي تفضلها.

المصدر: إسبانيا بالعربي.

المصدر: ذا أوبجيكتيف/ اسبانيا بالعربي.