المالك أم المستأجر؟ من يتحمل تكاليف إصلاح أعطال الشقة في إسبانيا؟

ينظم قانون الإيجارات الحضرية الإسباني مسؤوليات كل من المالك والمستأجر. وبوجه عام، يكون المالك مسؤولاً عن الحفاظ على العقار في حالة تسمح باستخدامه كسكن، بينما يتحمل المستأجر الإصلاحات الصغيرة الناتجة عن الاستخدام المعتاد للشقة.

لكن القانون لا يضع مبلغاً مالياً محدداً يمكن من خلاله تحديد المسؤول عن كل عطل. ووفق المحامية أرانتشا غوناغا يوركا، فإن العامل الأساسي هو سبب العطل: هل يتعلق بالاستهلاك الطبيعي، أو قدم أحد عناصر الشقة، أو بالاستخدام غير الصحيح؟

متى يتحمل المالك تكلفة الإصلاح؟

يتحمل المالك الإصلاحات الضرورية عندما يكون العطل مرتبطاً بتدهور الشقة أو تجهيزاتها، ولا يكون ناتجاً عن تصرف قام به المستأجر. كما يمكن أن يشمل ذلك مشكلات الأنابيب والأعطال الكهربائية، ومشكلات العزل المائي، بالإضافة إلى أعطال أنظمة المياه أو التدفئة الناتجة عن مرور الوقت.

ويتحمل المالك استبدال العناصر التي أصبحت قديمة أو تضررت بسبب عدم الصيانة. فعلى سبيل المثال، إذا تعرض أحد الأنابيب للتآكل وأصبح الماء يخرج مع آثار الصدأ، فإن المشكلة ترتبط بحالة شبكة المياه وليس بالاستخدام المعتاد من جانب المستأجر.

وينطبق الأمر نفسه على خزان المرحا أو صمام إغلاق المياه، أو أي عنصر آخر، يتوقف عن العمل بسبب قِدمه. وفي هذه الحالات، تقع مسؤولية معالجة المشكلة على المالك حتى لو كانت تكلفة الإصلاح مرتفعة.

ما الإصلاحات التي يتحملها المستأجر؟

في المقابل، يتحمل المستأجر الإصلاحات الصغيرة المرتبطة بالاستخدام العادي للشقة. ومن الأمثلة على ذلك بعض الأعطال البسيطة التي تظهر مع الاستخدام اليومي، مثل تغيير مصباح كهربائي أو إجراء تعديلات معينة في الصنابير، بالإضافة إلى خزان المرحاض والستائر وغيرها من العناصر.

كما يكون المستأجر مسؤولاً عن الأضرار التي تسبب فيها نتيجة الاستخدام غير الصحيح أو الإهمال. علاوة على ذلك، تشير المادة 1563 من القانون المدني الإسباني إلى مسؤولية المستأجر عن تدهور العقار أو فقدانه عندما يكون مسؤولاً عنه.

ماذا يحدث إذا تعطلت الأجهزة المنزلية؟

تُعد الأجهزة المنزلية من أكثر النقاط التي يمكن أن تؤدي إلى خلاف بين المالك والمستأجر. فإذا كانت الشقة قد أُجّرت وهي مجهزة بغسالة أو ثلاجة أو فرن، ثم توقف الجهاز عن العمل بسبب القِدم أو الاستهلاك الطبيعي، فإن المالك يكون مسؤولاً عن إصلاحه أو استبداله عندما يصبح الاستبدال ضرورياً.

أما إذا كان العطل ناتجاً عن سوء استخدام المستأجر للجهاز، فإن تكلفة الإصلاح تقع عليه. لذلك، فإن تحديد سبب العطل يأتي قبل تحديد الطرف الذي يجب أن يدفع.

العقد يمكن أن يوضح مسؤولية كل طرف

ولتجنب النزاعات، ترى المحامية أن من الأفضل أن يوضح عقد الإيجار-قدر الإمكان-الإصلاحات التي تقع على عاتق كل طرف. وبذلك يستطيع المالك والمستأجر الرجوع إلى الشروط المتفق عليها عند حدوث عطل، مع مراعاة القواعد التي يفرضها القانون الإسباني.

وختاماً، تتمثل القاعدة الأساسية في أن المالك يتحمل الإصلاحات الضرورية للحفاظ على صلاحية الشقة للسكن عندما لا يكون المستأجر مسؤولاً عن الضرر، بينما يتحمل المستأجر الإصلاحات الصغيرة الناتجة عن الاستخدام العادي للعقار، إضافة إلى الأضرار التي يتسبب فيها بسبب سوء الاستخدام أو الإهمال. أما الأجهزة المنزلية، فيتحمل المالك تكاليف إصلاحها أو استبدالها إذا كان العطل ناتجاً عن قِدَم الجهاز واستهلاكه الطبيعي، بينما يتحمل المستأجر التكلفة إذا كان سوء الاستخدام هو سبب العطل.

إسبانيا بالعربي