ابتداء من 12 نوفمبر: تمديد عقود الإيجار في إسبانيا.. ما الذي قد يتغيّر للمستأجرين والمُلّاك؟

تتجه الأنظار في إسبانيا، اليوم الخميس 12 نوفمبر 2026، إلى تصويت الهيئة الدائمة لمجلس النواب على مرسومين حكوميين يتعلقان بتنظيم سوق السكن وعقود الإيجار، في خطوة قد تؤثر بصورة مباشرة على حقوق أصحاب العقارات والمستأجرين، خصوصاً فيما يتعلق بتمديد العقود، والزيادات السنوية في الإيجارات، وتعويض المستأجر عند إنهاء العلاقة التعاقدية.

ويأتي التصويت بعد أسابيع من الاضطراب التشريعي، بعدما رفض البرلمان في 2 أكتوبر النسختين الأوليين من المرسومين، قبل أن تعيد الحكومة إقرارهما بصيغة معدلة في 6 أكتوبر. ومنذ ذلك الحين، دخل أحد النصين حيز التنفيذ، فيما ينتظر الآخر موعد دخوله المقرر في 15 نوفمبر، بشرط المصادقة البرلمانية عليه.

مرسومان.. لكن مصيرهما قد يكون مختلفاً

يتعلق التصويت بنصين قانونيين منفصلين، ولكل منهما تأثير مختلف على سوق الإيجار. المرسوم الأول، رقم 29/2026، دخل حيز التنفيذ في 8 أكتوبر، ويتضمن حزمة من التدابير المتعلقة بالسكن، من بينها تمديد استثنائي لعقود الإيجار، وتقييد الزيادات السنوية في الإيجارات، وتعزيز الحماية من الإخلاء في حالات محددة.

أما المرسوم الثاني، رقم 28/2026، فيتعلق بتغيير نظام تمديد عقود الإيجار السكني بعد انتهاء مدتها القانونية، ويضع قواعد جديدة للإشعار بعدم التجديد، إلى جانب تعويضات مالية للمستأجرين عندما يقرر المالك إنهاء العقد وفق الشروط المحددة في النص. ومن المقرر أن يدخل حيز التنفيذ في 15 نوفمبر 2026، إذا صادقت عليه الهيئة البرلمانية المختصة.

تمديد استثنائي لعقود الإيجار لمدة تصل إلى عامين

من أبرز التدابير الواردة في المرسوم الأول إمكانية طلب تمديد استثنائي لعقود إيجار السكن الرئيسي لمدة تصل إلى عامين إضافيين، على شكل فترات سنوية. ويشمل هذا الإجراء العقود السارية عند دخول المرسوم حيز التنفيذ، إذا كان موعد انتهاء فترة التمديد الإلزامي أو الضمني أو التجديد التلقائي يقع قبل 31 ديسمبر 2028. لكن الاستفادة من هذا الحق ترتبط بشروط، أبرزها أن يكون المستأجر منتظماً في دفع الإيجار، وأن يكون قد سدد مستحقاته شهرياً خلال الأشهر الثمانية السابقة للطلب.

وفي حال استيفاء الشروط، يتعين على المالك قبول طلب التمديد، مع وجود استثناءات محددة، من بينها اتفاق الطرفين على شروط أخرى أو توقيع عقد جديد، وكذلك حاجة المالك الفعلية والمثبتة إلى استعادة المسكن لنفسه أو لأحد أفراد أسرته وفق الحالات التي يحددها القانون.

سقف زيادة الإيجار عند 2% حتى نهاية 2027

يتضمن المرسوم الأول أيضاً تقييداً استثنائياً للزيادة السنوية في الإيجارات، إذ لا يجوز أن تتجاوز الزيادة 2% خلال الفترة الممتدة من دخول المرسوم حيز التنفيذ وحتى 31 ديسمبر 2027، في الحالات التي لا يتوصل فيها المالك والمستأجر إلى اتفاق مختلف وفق الضوابط القانونية.

كما يتضمن النص قواعد إضافية للعقود التي تتجاوز إيجاراتها الحد المسموح به وفق مؤشر أسعار الإيجار المرجعي، بما يهدف إلى الحد من الزيادات في الحالات المشمولة بالتنظيم.

وتشمل الحزمة كذلك تدابير تتعلق بحماية الأشخاص في وضعية هشاشة من الإخلاء، وفرض قيود على بعض عمليات شراء العقارات بأسعار تقل عن قيمتها التقييمية، فضلاً عن إجراءات ضريبية مرتبطة بالسكن.

تمديد تلقائي للعقود لمدة 5 سنوات.. وتعويض للمستأجر

أما المرسوم الثاني، رقم 28/2026، فيقترح تغييراً أوسع في نظام استمرار عقود الإيجار السكني بعد انتهاء مدتها الدنيا. وبموجب النص، إذا انتهت مدة العقد أو إحدى فترات تمديده بعد مرور 5 سنوات على الأقل، أو 7 سنوات إذا كان المالك شركة أو شخصاً اعتبارياً، ولم يخطر أي طرف الطرف الآخر برغبته في عدم التجديد ضمن الآجال القانونية، فإن العقد يتمدد تلقائياً لفترات متتالية تساوي مدة العقد الأساسية.

ويفرض النص على المالك الذي يرغب في عدم تجديد العقد توجيه الإشعار قبل 6 أشهر على الأقل من موعد انتهائه، بينما يبقى الأجل المطلوب من المستأجر شهرين. والأكثر أهمية أن المرسوم ينص على تعويض مالي للمستأجر إذا قرر المالك عدم مواصلة العقد، ويُحتسب التعويض وفق القيمة الأعلى بين:

• مبلغ يعادل 12 شهراً من الإيجار، بناءً على القيمة العليا للنطاق المرجعي الفردي لأسعار إيجار المسكن.
• مبلغ يعادل إيجار شهر واحد عن كل سنة أقامها المستأجر في العقار، مع احتساب الفترات الأقصر بصورة نسبية.

وتوجد استثناءات قانونية من التعويض، من بينها بعض حالات استعادة المالك للمسكن لحاجته الشخصية أو العائلية، وفق الشروط المنصوص عليها في القانون.

هل سيُصادق البرلمان على المرسومين؟

لا يتعلق الأمر بتصويت واحد على حزمة موحدة، بل بقرارين منفصلين قد تختلف نتيجتهما. وبحسب المواقف البرلمانية المعلنة قبل التصويت، يُتوقع أن يحظى المرسوم الأول، رقم 29/2026، بأصوات مؤيدة كافية، بفضل دعم الحزب القومي الباسكي إلى جانب الأحزاب الداعمة للحكومة.

في المقابل، يواجه المرسوم الثاني، المتعلق بالتمديد التلقائي للعقود والتعويضات، صعوبات أكبر، بعدما أعلن الحزب القومي الباسكي عزمه التصويت ضده، ما يجعل فرص المصادقة عليه أضعف.

وتشير الحسابات المنشورة قبل الجلسة إلى أن المرسوم الأول قد يحصل على 35 صوتاً مقابل 34، بينما قد يتعادل التصويت على المرسوم الثاني، وهو ما يعني عدم المصادقة عليه إذا لم تتغير المواقف المعلنة. لكن هذه أرقام وتوقعات سابقة للتصويت وليست نتيجة رسمية نهائية.

ماذا يعني ذلك للمستأجرين وأصحاب العقارات؟

تكمن أهمية تصويت اليوم في أن مصير بعض الحقوق الجديدة قد يتحدد بصورة منفصلة:

• إذا صودق على المرسوم الأول، تستمر التدابير المتعلقة بالتمديد الاستثنائي لمدة تصل إلى عامين، وسقف الزيادة البالغ 2%، إضافة إلى الإجراءات الأخرى الواردة فيه.
• إذا لم تتم المصادقة على المرسوم الثاني، فلن يدخل نظام التمديد المتكرر لمدة 5 أو 7 سنوات والتعويضات الجديدة حيز التنفيذ في موعده المقرر.
• إذا صودق على المرسوم الثاني، فستبدأ قواعده الجديدة في التطبيق ابتداءً من 15 نوفمبر 2026، مع مراعاة الأحكام الانتقالية والاستثناءات القانونية.

وتبقى هذه التغييرات مرتبطة بنوع عقد الإيجار وتاريخ انتهائه ووضع المالك والمستأجر، لذلك لا تعني بالضرورة أن كل عقد إيجار قائم سيخضع للشروط نفسها.

هذا ويأتي التصويت في ظل تصاعد الجدل حول أزمة السكن في إسبانيا، وقبيل انطلاق الحملة الانتخابية للانتخابات العامة المقررة في 29 نوفمبر 2026، ما يجعل ملف الإيجارات والإخلاء أحد أبرز الملفات المطروحة في النقاش العام.

إسبانيا بالعربي.