أخبار إسبانيا بالعربي/ قد يبدو شراء شقة في إسبانيا كأجنبي عملية طويلة ومعقدة، لكن لا ينبغي أن تكون كذلك. نظرا لأنه إجراء مهم حقا، فإن معرفة الخطوات الصحيحة التي يجب اتباعها سيكون أمرا ضروريا للاستمتاع بعملية شراء ناجحة ومرضية. وبالتالي ستجد في هذه المقالة قائمة مفصلة بكل الخطوات التي يجب على أي أجنبي اتباعها، وبعض الاعتبارات الهامة وجميع الضرائب والتكاليف المرتبطة بعملية الشراء. استمر في القراءة واكتشف نصائح قانونية قيمة للغاية والأخطاء الرئيسية التي يجب تجنبها. ولشراء شقة أو منزل تواصل مع موقع إسبانيا بالعربي لمساعدتك سواء في العثور على الشقة التي تريد أو الحصول على تصريح الإقامة.
كم من الوقت يستغرق شراء شقة؟
لنبدأ بتحديد المدة الإجمالية للعملية، لأن معرفة الأوقات مقدمًا سيكون مهما لتكون قادرا على التخطيط بشكل صحيح.
يمكن تقسيم عملية شراء شقة إلى ثلاث خطوات مختلفة، ولكل منها مدة مختلفة.
أول شيء يجب عليك فعله هو العثور على الشقة أو المنزل المثالي. أي، المنزل الذي يناسب احتياجاتك والمنزل الذي ستختاره أخيرا.
اعتمادا على مدى مطالبتك (وهناك الكثير من الأسباب لوجودك هنا)، يمكن أن يستمر هذا في أي مكان من 3 أشهر إلى عام كامل.
تأكد من العثور على المدينة أو البلدة المناسبة (إسبانيا بالعربي يساعدك على العثور على منزل)، وليس فقط زيارة المنزل ومعرفة ميزاته الداخلية، ولكن أيضا ما يحيط به ومدى قربه من خدمات مثل وسائل النقل العام أو مراكز التسوق أو حتى أماكن الترفيه المفضلة لديك.
بمجرد العثور على شقتك المفضلة، ستبدأ عملية الشراء الفعلية.
يمكن أن يستمر هذا من شهرين إلى ثلاثة أشهر حتى تتلقى المفاتيح أخيرا.
ومع ذلك، في الغالبية العظمى من الحالات، ستستغرق هذه العملية وقتا أطول (وبالتالي سيتم إنشاء الخطوة الأخيرة والثالثة)، إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض عقاري.
إذا كان الأمر كذلك، فسيتعين عليك إضافة بضعة أسابيع أخرى، حيث يستغرق البنك وقته للتحقق من جميع التفاصيل ذات الصلة وإعدادها وإنهاء المعاملة.
توصيتنا هي أنك تخطط دائما مسبقا جيدا واللعب بهوامش معينة. يمكن أن تستمر العملية لمدة تصل إلى 3 أشهر، ولكن من الأفضل أن تمنح نفسك وقتا كافيا حتى لا تتعرض للتوتر في حالة ظهور أي إزعاج (شيء شائع جدا).
كيفية شراء شقة في إسبانيا؟
الآن بعد أن أصبح لدينا فكرة واضحة عن المدة والأجزاء الرئيسية للعملية، دعنا نرى الفروق الدقيقة لكل منها.
ما يلي هو القائمة الكاملة لكل خطوة من الخطوات التي يجب عليك اتباعها للحصول أخيرا على منزلك الجديد في الأراضي الإسبانية.
1. الحصول على NIE
الحصول على NIE هو الخطوة الأولى، وفي الواقع واحدة من أهم الخطوات.
NIE هو رقم التعريف الممنوح لك كأجنبي، ومن الضروري القيام بأي نوع من النشاط الاقتصادي أو المعاملات المالية (مثل شراء منزل)، وكذلك التسجيل كمالك للمنزل مرة واحدة تم شراؤها.
طلب هذا الرقم بسيط للغاية، ويمكنك القيام بذلك من الخارج (في السفارة الإسبانية بينما لا تزال في بلدك الأصلي) أو مباشرة في إسبانيا.
هناك أنواع مختلفة من NIE، وبناءً على خططك، يجب عليك التقدم للحصول على أحد الخيارات التالية:
NIE بصفتك غير مقيم إذا كنت ستشتري المنزل ولكنك لن تعيش في إسبانيا (أي أنك ستسافر فقط إلى البلد لهذا السبب) وأنت مواطن من خارج الاتحاد الأوروبي.
NIE مقيم إذا كنت ستبقى في البلد أكثر من 183 يوما في السنة، بغض النظر عما إذا كنت مواطنا في الاتحاد الأوروبي أم لا.
وإذا كنت من الاتحاد الأوروبي ولكنك ستبقى في البلد طوال مدة البيع فقط، فيمكنك الحصول على NIE مؤقت.
توصيتنا هي أن تقوم بتعيين محامي هجرة (إسبانيا بالعربي يساعدك) للحصول على NIE بسرعة وسهولة؛ نظرا لأنه في بعض الأحيان لن يتم منحه لك ما لم تبرر بشكل كاف سبب طلبه؛ وكذلك الحصول على موعد مع مكتب الهجرة يمكن أن يكون مهمة شبه مستحيلة.
2. فتح حساب مصرفي
على الرغم من أنه ليس ضروريا بنسبة 100٪، فإن امتلاك حسابك المصرفي في إسبانيا سيسرع العملية ويسهل المعاملة في خطواتها المختلفة.
سيكون هذا الحساب المصرفي ضروريا لدفع رسوم كاتب العدل وجميع التكاليف الأخرى المرتبطة به.
بالإضافة إلى ذلك، فإن الشيء المعتاد هو أن امتلاك الأموال في الخارج يفترض حدوث تأخيرات وتعقيدات إضافية.
بمجرد حصولك على NIE، فإن توصيتنا هي أن تذهب مباشرة لفتح حساب في الكيان الذي تختاره.
3. التفاوض مع البائع
الآن بعد أن وجدت شقة او المنزل الذي كنت تبحث عنه، حان الوقت للاتفاق على السعر مع البائع.
قد يكون هذا الجزء مملا بشكل خاص بالنسبة لك، لأن البائعين الإسبان يرغبون حقا في التفاوض ومحاولة رفع السعر (ضد مصلحتك كمشتري).
هذا عندما يكون الحصول على وكيل عقاري مفيدا تماما، لأنه سيسرع العملية وحتى التفاوض في مكانك.
نصيحة مهمة قبل الشروع في التفاوض هي أن تفهم حقا سعر السوق “الحقيقي” للممتلكات التي تنوي شرائها.
إن الدخول في المفاوضات بمبلغ تعتبره مناسبا في تقديرك الشخصي لن يؤدي إلا إلى دفعك أكثر مما ينبغي.
لذلك، فإن الوضع المثالي هو أن تقوم أولا بفحص ومقارنة سعر العقار باستخدام مواقع تقييم مختلفة.
فيما يلي أهمها التي يمكنك من خلالها الحصول على سعر تقريبي عبر الإنترنت:
تقييم BBVA عبر الإنترنت
موقع التثمين Trovimap
منصة التقييم إيدياليستا
تأكد من التحقق من منصات متعددة، ثم قم بحساب متوسط الأسعار المختلفة التي تم تحقيقها.
4. ابدأ في البحث عن قرض عقاري
الآن بعد أن أصبحت لديك فكرة عامة ولكن أكثر دقة عن السعر الإجمالي، فقد حان الوقت لبدء البحث عن قرض عقاري في حال كنت في حاجة إليه.
في هذه المرحلة، نقترح أن تبدأ في المقارنة واختيار المقرض الذي ستقوم بتوظيفه في النهاية.
تعرف على أسعار الفائدة المختلفة، وأي خطة من بين تلك المعروضة هي تلك التي ستقبلها أخيرا (حيث يمكن أن تختلف الشروط بشكل كبير).
إذا اتخذت قرارك في هذه المرحلة، فستكون العملية أسهل كثيرا لاحقا (لأنها تتطلب تحقيقا سابقا يستغرق وقتا طويلا).
ضع في اعتبارك أنه إذا كنت غير مقيم، فسيتعين عليك دفع وديعة أكثر بنسبة 15٪ من المقيمين.
5. عقد الحجز
بمجرد الاتفاق على السعر مع البائع، فإن الخطوة التالية هي التوقيع على ما يسمى عقد الحجز.
تحدد هذه الوثيقة أساسا أن السعر قد تم الاتفاق عليه بالفعل، ويتم استخدامه لتأكيد إزالة العقار من أي منصة عبر الإنترنت حيث يتم الإعلان عنها وأن البائع أو وكيل العقارات سيتوقف عن عرضه على المشترين الجدد.
عادةً ما يتم استخدام عقد الحجز فقط في المعاملات التي يوجد فيها وسيط، لأن التفاوض المباشر بين المشتري والبائع لن يتطلب ذلك.
6. عقد الضمان
لقد توصلنا الآن إلى عقد مهم حقا، عقد المال الجاد.
هذا هو عقد الشراء الخاص الذي يظهر فيه التزام حقيقي بشراء المنزل بالسعر المتفق عليه.
لكي يكون هذا العقد ساريا، سيتعين عليك دفع مبلغ معين من المال لتأكيد نيتك في الشراء للطرف البائع (والذي سيتم خصمه بالطبع من الدفعة النهائية)؛ وتتلقى تلك الأموال لتؤكد أنها ستبيعها لك.
هناك متغيرين رئيسيين يجب عليك الدفع بهما عندما يتعلق الأمر باتفاقية الإيداع:
مبلغ المال الذي تدفعه كتأكيد، والذي عادة ما يكون 6000 يورو (على الرغم من أنه يمكنك التفاوض وخفض / زيادة هذا المبلغ).
مدة عقد الإيداع. نوصي هنا بالموافقة دائما على 90 يوما، بحيث يكون لديك ما يكفي من الوقت لاتخاذ القرار الصحيح عند استئجار قرض عقاري (لأن البنوك لن تأخذك على محمل الجد حتى ترى هذا العقد).
ولكن هذا ليس كل شيء. هناك بعض النتائج السلبية في حالة عدم الامتثال:
إذا تراجعت بعد دفع هذه الأموال، فسوف تخسر تلك الأموال.
وإذا كان البائع هو الذي لا يريد متابعة العملية، فيجب عليه إعادة نفس المبلغ مضروبا في 2.
7. التصنيف الرسمي
الخطوة التالية هي الحصول على تقييم رسمي لرهنك العقاري. لماذا هذه النقطة مهمة جدا؟
لأن المبلغ الإجمالي الذي سيقرضه البنك لك يعتمد على نتائج هذا التقييم (القيمة الرسمية).
وبالتالي، من الناحية المثالية، فإن السعر الموجود من خلال هذا التقييم هو نفس السعر الذي وافقت على دفعه للبائع، أو حتى أعلى.
إذا أدى التقييم إلى انخفاض السعر، سيقتصر البنك على إقراضك 50 أو 60٪ من الأموال المقدرة، وستدفع الفرق.
من المسؤول عن هذا التقييم الرسمي؟
عادة ما يقترح البنك أو يقدم المتخصصين الخاصين به، على الرغم من أنه يمكنك دائما استئجار هذه الخدمة بنفسك.
8. تحضير المستندات اللازمة
قبل الذهاب إلى كاتب العدل، سيتعين عليك إعداد جميع المستندات اللازمة والتأكد من خلو العقار من أي عيوب.
في هذه المرحلة، من المفيد جدا وينصح أن يكون لديك محام (للتأكد من أنك لا تشتري عقارا به عيوب خفية أو مشاكل مماثلة)، بالإضافة إلى مهندس معماري يمكنه تقييم حالة المنزل بالتفصيل بشكل مناسب.
ما هي المستندات التي ستحتاجها؟
ملاحظة بسيطة. يقدم هذا المستند كافة التفاصيل المتعلقة بالعقار، ومن هم الملاك السابقون، وتصنيفه (إذا كان عقارا سكنيا أو تجاريا)، وما إذا كان عليه ديون أو رهن، وما إلى ذلك.
ITE (الفحص الفني للمباني)، والذي يؤكد أن الشقة أو المنزل في حالة هيكلية جيدة.
يجب عليك أيضا التحقق مما إذا كان على العقار أي ديون في السنوات الأخيرة، لأنه بمجرد أن تصبح المالك، ستكون مسؤولا عن ديون السنوات الثلاث الماضية.
9. الذهاب إلى كاتب العدل للتوقيع على السند العام
إحدى الخطوات الأخيرة في العملية.
في زيارتك الأولى لكاتب العدل، سيحرر كاتب العدل سند الملكية والاتفاقية مع البائع، ويصدق عليها.
هذا الجزء مهم بالنسبة لك، حيث سيساعدك كاتب العدل على فهم جميع شروط العقد بشكل كامل حتى تعرف بالضبط ما تقوم بالتوقيع عليه والموافقة عليه مع البائع.
بعد ذلك، ستذهب إلى كاتب العدل للتوقيع الرسمي على سند البيع، والخطوة الأخيرة قبل أن يكون العقار ملكك بالكامل.
من سيحضر؟
جميع الأطراف المشاركة في الصفقة. نحن نتحدث عن المشتري والبائع ومندوب البنك الذي سيقوم بتسليم الشيك مع أموال الشراء والوكيل العقاري والمحامي إن وجد بالإضافة إلى كاتب العدل.
وأخيرا، ستتلقى مفاتيح المنزل، لكن هذه لن تكون النهاية بعد.
10. تسجيل الملكية
أخيرا، سيتعين عليك تسجيل منزلك الجديد في سجل الممتلكات (الأمر الذي يتطلب دفع بعض الضرائب المقابلة، كما سنرى لاحقا).
في الأساس، من خلال هذه العملية، ستعرف نفسك على أنك المالك الجديد، الأمر الذي يتطلب دفع ضريبة نقل الملكية وضريبة الإجراءات القانونية الموثقة إلى الحكومة الإقليمية.
بالإضافة إلى ذلك، سيتم نقل ملكية مختلف الخدمات العامة؛ مثل الغاز والماء والكهرباء.
الضرائب والتكاليف المرتبطة ببيع الشقة أو المنزل
ما هي جميع التكاليف والضرائب المرتبطة بعملية شراء وبيع العقار؟
إن معرفتها بالتفصيل أمر بالغ الأهمية، ويجب أن يكون لديك إجابة واضحة لمعرفة المبلغ الإجمالي الذي ستدفعه بالفعل (لأنه قد يكون أكثر مما تتوقع).
بالإضافة إلى سعر الشراء، عند شراء عقار في إسبانيا، سيتعين عليك أيضا دفع:
ITP (ضريبة نقل الملكية) إذا كانت الممتلكات مستعملة. تختلف النسبة المئوية الدقيقة حسب المنطقة التي تتواجد فيها.
ضريبة القيمة المضافة (ضريبة القيمة المضافة) للمنازل الجديدة. هذا هو 10٪ (شائع في جميع الأقاليم). ولكن إذا كان عمرك أقل من 32 عاما وكان مكان الإقامة هو مكان إقامتك المعتاد، فسيتم تخفيض المبلغ إلى 5٪ فقط.
مصاريف كاتب العدل المختلفة
تكاليف تسجيل الملكية (في السجل الوطني) والتي تعادل 1.5٪.
تقييم المنزل (حتى لو كان البنك يديره، يمكنك دفع حوالي 200 يورو هنا).
أتعاب المحامي في حالة الاستعانة بمحامٍ، والتي تكون عادةً 1٪ من سعر الشراء (على الرغم من أن ذلك يعتمد على مدى تعقيد العملية).
لذلك، الشئ المعتاد هو أن تدفع 10-12٪ إضافية على سعر البيع.
شراء شقة والحصول على الإقامة الإسبانية
واحدة من الفوائد الرئيسية لشراء عقار في إسبانيا هي أنه بفضل ذلك يمكنك بسهولة الحصول على الإقامة.
كيف يمكن ذلك؟
بعد استثمار ما لا يقل عن 500000 يورو في العقارات، يمكنك اختيار ما يسمى بالتأشيرة الذهبية، تصريح إقامة لمدة عامين (مع إمكانية التجديد اللاحق) الذي يسمح لك بالعيش والعمل بشكل قانوني في الدولة.
من المزايا الرئيسية لهذه التأشيرة أنها لا تتطلب منك البقاء في إسبانيا لفترة طويلة من الوقت على مدار العام من أجل تجديدها.
تكفي زيارة الأراضي الإسبانية مرة واحدة كل 365 يوما.
يمكنك الوصول إلى جميع تفاصيل ومتطلبات تصريح الإقامة هذا للمستثمرين هنا.
أين يمكنك أن تجد أفضل الصفقات العقارية؟
هناك العديد من المنصات في إسبانيا مع كتالوجات كاملة جدا للعقارات المعروضة للبيع. يمكنك التواصل مع موقع إسبانيا بالعربي لمساعدتك على العثور على الشقة التي تبحث عنها.
النصيحة الأساسية للشراء
خلال هذا المقال رأينا بعض الاقتراحات والتوصيات التي ستكون بالتأكيد مفيدة جدا لك.
ومع ذلك، هناك نصيحة إضافية ستكون في نهاية المطاف حاسمة، خاصة إذا كنت أجنبيا أو ليس لديك خبرة سابقة في شراء عقار.
قد تكون عملية البيع والشراء محفوفة بالمخاطر في بعض الأحيان، وقد تتعرض لمشاكل قانونية خطيرة إذا تجاهلت بعض البنود أو لم تولي اهتماما كافيا للنقاط المهمة.
لذلك، من المريح الحصول على مساعدة ونصيحة محامٍ متخصص لمساعدتك وإرشادك خطوة بخطوة.
لن تحصل على اليقين الأمني والقانوني فحسب، بل ستتمكن أيضا من إضفاء الطابع الرسمي على أي إجراء أثناء تواجدك بالخارج (نظرا لأنه ليس من الضروري حقا أن تكون في إسبانيا في الغالبية العظمى من الخطوات).
سيكون عليك ببساطة إعطاء توكيل للمحاملين المتعاقدين.
المصدر: إسبانيا بالعربي.
