شراء منزل للإيجار أو البيع في إسبانيا: دليل وربحية كل نوع من أنواع الاستثمار
لطالما كان الإسكان هو اختيار العديد من المستثمرين من القطاع الخاص في إسبانيا. على الرغم من أن هذا الاتجاه أصيب بالشلل خلال الجزء الأول من عام 2020 نتيجة للأزمة الصحية، إلا أن كل شيء يشير إلى أن جاذبية الحصول على الربحية من خلال العقارات السكنية ستعود إلى مسار الوباء في عام 2021.
كل هذا بفضل الأسعار المرتفعة التي يقدمها السوق، وظهور احتياجات سكنية جديدة وتعافي الطلب. يتضح هذا من خلال أحدث البيانات الرسمية الصادرة عن بنك إسبانيا: نمو سنوي خلال الربعين الثالث والرابع من العام بنسبة 6.8٪ و1.1٪ على التوالي؛ تعديل 1.1٪ في القيمة المقدرة للمنزل في عام 2020، وزيادة 1.1٪ في مؤشر أسعار المستهلك الإيجاري، إلخ.
ولكن ما هو أفضل خيار استثماري الآن: الشراء للبيع أم الشراء من أجل الإيجار؟ كيف تضمن الربحية؟ كيف تجد المستأجرين أو المشترين المناسبين؟ ما الذي تحتاج إلى معرفته عن القطاع حتى تحصل عليه بشكل صحيح؟ بهدف حل كل هذه الأسئلة نعرض المقال التالي.
الشراء للإيجار: الدخل الشهري المنتظم
يعد الحصول على عقار لعرضه للإيجار أحد أكثر الاستثمارات شيوعا. وفقا لبيانات بنك إسبانيا، بلغ إجمالي الربحية السنوية للمنزل (الإيجار بالإضافة إلى اختلاف السعر) 5.2٪ في عام 2020، مقارنة بـ 7.4٪ في عام 2019 و10.6٪ في عام 2018. على وجه التحديد، بلغ إجمالي الربحية الإيجارية 3.7٪، انخفاضا من 3.8٪ العام الماضي و4٪ قبل عامين. على الرغم من هذه الانخفاضات، لا يزال الإسكان أحد الأصول التي يمكن من خلالها الاستمرار في جني الأرباح بفضل الإيجار، خاصة في المدن الكبيرة أو في المناطق ذات الديناميكية الاقتصادية الكبيرة.
الأسباب التي تبرر الشراء بغرض الاستئجار فكرة جيدة هي كالتالي:
– الوضع الاقتصادي الحالي واستحالة الوصول إلى منزل تملكه جعل خيار الإيجار يكتسب أهمية أكبر.
– الدخل الشهري المنتظم: إذا تم العثور على المستأجر الذي يدفع الإيجارات بانتظام، فسيتم توفير مبلغ نقدي شهري مضمون. الجانب السلبي هو أن رأس المال المستثمر في الشراء سيستغرق سنوات للتعافي.
– إيجار المنزل بشكل عام أسرع من البيع: في المناطق المرغوبة، وإذا كان العقار في حالة جيدة، فمن الممكن استئجاره في أيام أو حتى ساعات.
– الضرائب المواتية: باستئجار منزل يحق لك خصم 60٪ من إجمالي الضرائب.
كيف يتم حساب الربحية؟
سيكون من الضروري حساب الدخل السنوي المتوقع وخصم تكاليف صيانة الممتلكات (الأعطال، رسوم البناية، IBI أو ضريبة القمامة). نتيجة هذه العملية يجب تقسيمها على الاستثمار الأولي (سعر شراء العقار، الضرائب، مصاريف التشغيل وأعمال المنزل …) ومضروبة في 100.
الشراء للبيع: كم تبلغ نسبة الربحية؟
على الرغم من أنه قد يكون الأمر كذلك في الحصول على عقار للاستثمار، إلا أن الطريقة الأكثر شيوعا هي شراء المنزل وإصلاحه وبيعه. في هذا الصدد، تحسب تقديرات القطاع ما بين 15٪ و20٪ متوسط الربحية مع هذه العملية، وقد تصل إلى 30٪ في حالة العقارات القديمة جدا. وقد أدى ذلك إلى حقيقة أن ترميم الشقق في حالة سيئة بقصد إعادة بيعها أصبح بديلا يجذب اهتماما متزايدا. والأكثر من ذلك، مع الأخذ في الاعتبار فرص الشراء الممتازة التي يقدمها القطاع حاليا وتوقعات انتعاش الطلب وقيمة العقارات.
ما هي مزايا هذا الخيار؟
– ليس من الضروري إجراء عمليات ترميم كبيرة للحصول على الفوائد. سيساعد إصلاح العيوب الطفيفة أو طلاء المنزل في زيادة قيمة العقار. ومع ذلك، هناك بعض الإجراءات التي يمكن أن تساعد في إعادة تقييم العقار إلى حد أكبر وتحقيق ربحية أكبر: تكييف توزيع المنزل مع الاحتياجات الحالية، وتحديث المطبخ والحمامات، وتحسين كفاءة الطاقة …
– قدرة أكبر على التفاوض على سعر الشراء. يمنحك امتلاك عقار قديم جدا أو في حالة سيئة قوة تفاوضية أكبر عندما يتعلق الأمر بشرائه.
– السرعة وزيادة حجم الطلب عندما تريد البيع. على الرغم من أن سوق السلع المستعملة أوسع، إلا أن المعروض من المنازل المستعملة التي تم تجديدها في حالة ممتازة للانتقال إليها نادر في المدن الكبيرة. لذلك، سيكون العثور على مشترٍ أسهل بكثير.
– إمكانية زيادة سعر البيع بسبب موقعها المركزي. نظرا لأن الطلب على هذا العقار الذي تم تجديده سيكون أعلى، خاصة إذا كان يقع في مناطق مركزية، فستكون هناك احتمالات أكبر لإضافة قيمة إضافية إلى سعره النهائي.
– الفوائد محسوسة على المدى القصير. على عكس اختيار الشراء للإيجار، سيسمح لك بيع العقار الذي تم تجديده باسترداد استثمارك على المدى القصير أو المتوسط.
كيف يتم حساب الربحية؟
في هذه الحالة، يجب عليك حساب السعر الذي يمكن بيع العقار به وطرح تكاليف المعاملات وضرائب الأرباح الرأسمالية. إذا تم تقسيم هذا المبلغ على الاستثمار الأولي (تكلفة الاستحواذ والإصلاح) وضربه في 100، يتم الحصول على النسبة المئوية للربحية.
المصدر: الإيكونوميستا.
