هل تفكر في استغلال فرصة انخفاض أسعار العقارات في إسبانيا بسبب الوباء؟ إليك هذه المعلومات قبل شراء المنزل
من النقل إلى الطوابير في المتاجر إلى إجراء مختلف المعاملات في الإدارات الحكومة إلى السياحة، لقد غيّر فيروس كورونا الطريقة التي ينتقل بها الناس ويتسوقون ويستمتعون ويتواصلون ويعيشون حياتهم اليومية.
لا أحد يعرف إلى متى، ولكن “الوضع الطبيعي الجديد”، لا يشبه في أي شيء الحياة الطبيعية التي كنّا نعرفها قبل ظهور الوباء.
ولا يفلت سوق العقارات من تلك القاعدة. وسواء كنت من الأشخاص الذين توقف بحثهم عن منزل في إسبانيا بسبب حالة الطوارئ الصحية والأوضاع الناجمة عن فيروس كورونا، أو من الذين يريدون استغلال الأزمة لشراء شقة في إسبانيا، فإن هذه المعلومات قد تفيدك في قرارك.
قرار الشراء
تتوقع وكالة التصنيف “ستاندرد آند بورز”، ضمن وكالات أخرى، انخفاضا بنسبة 2.3٪ لأسعار الشقق في إسبانيا. لكن حتى وإن كانت الأسعار لا تنخفض بشكل عام، فإن ذلك لا يعني أنه لا يمكن العثور على عروض لبيع شقق بأسعار زهيدة في إسبانيا.
ويقول أستاذ الاقتصاد بجامعو برشلونة، خوسي غارثيا مونتلفو، في تصريح لجريدة “الباييس” أن البائع في إسبانيا غالبا ما يرفض تخفيض سعر المنزل، وهناك بيانات تشير إلى أن النسبة المئوية للأشخاص الذين يُخفضون أسعار المنازل هي نفسها، ولكن تلك الفئة تقوم بتخفيات مغرية”.
ولم يؤثر وباء فيروس كورونا بشكل خاص على نية شراء المنازل في إسبانيا، حيث عبّر ما يقرب من 9٪ من الإسبان عن عزمهم شراء منازل، والآن بعد أن الرفع التدريجي لقيود حالة الطوارئ يعود قطاع العقارات إلى النشاط من جديد.
وقامت شركة “سولفيا”، وهي وكالة العقارات التابعة لبنك “ساباديل” الإسباني، بتحليل الظروف الجديدة للسوق التي ستبدأ في الخضوع للتغيرات في سياق الأزمة الاقتصادية والصحية، مع تغيّر الأسعار بشكل يفوق المتوقع والسيناريوهات الجديدة التي قد تؤثر على عمليات البيع والشراء.
كيفية زيارة الشقة
كان على وكلاء العقارات تكييف طريقة عملهم مع الوضع الطبيعي الجديد. وتقول، لولا الكوفير، الأمينة العامة لمجلس الجمعيات الرسمية لوكلاء العقارات: “يجب إنهاء أكبر قدر ممكن من المعاملات عن بعد، على الرغم من بعضها يتطلب الحضور الشخصي مثل زيارة العميل للشقة”.
وتتطلب زيارة الوكالات العقارية أخذ موعد مسبق عن طريق الإنترنت، هذا فضلا عن بروتوكولات التطهير والحفاظ على مسافة الأمان. وبعد طلب موعد مع الوكيل العقاري، يتم تنظيم زيارة للشقة باتخاذ جميع تدابير الوقاية الضرورية.
ويجب أن تتم الزيارة مع احترام تدابير التباعد الاجتماعي والحفاظ على النظافة الكافية. ونظرا لأنه يجب الاستفادة من الزيارات إلى أقصى حد لتجنب الاضطرار إلى تكرارها، يصرّ خبراء العقار على أن يتم التحقق من حالة الشقة، لا سيما مراعاة الرطوبة المحتملة والحالة العامة للمنزل واتجاهه وكفاءة استخدام الطاقة.
نوعية المنزل
إن الاحتياجات الجديدة ونمط الحياة الذي ظهر بعد أزمة فيروس كورونا، جعل العمل عن بعد أحد أهم سمات المستقبل المنظور والبعيد. ولذلك، تُصبح ميزات مثل المساحات الخارجية والشرفات والمدرجات والضوء الطبيعي أو كفاءة استخدام الطاقة، ضمن الميزات التي لا بد من مراعاتها قبل القدوم على شراء شقة جديدة.
وفي حالة العمل في المنزل بشكل دائم (عن طريق الإنترنت)، فإن إمكانية السكن في ضاحية المدن الكبرى أو منطقة بعيدة نسبيا عن وسط المدينة، يمثل خيارا مثيرا للاهتمام لتقليل التكاليف أو تحسين جودة الحياة، حسب الخبراء.
كيفية البحث عن الشقة
من أجل تجنب المخاطر غير الضرورية في ظل الظروف الحالية، يجب على المشتري اللجوء إلى جميع الأدوات والإمكانيات التي يوفرها الإنترنت حتى لا يضطر إلى الذهاب بنفسه إلى الحي الذي تتواجد فيه الشقة، إلّا في حالة الضرورة القصوى أو لإلقاء النظرة النهائية قبل توقيع عقد الشراء.
والمقصود هنا بالأدوات التي توفرها الإنترنت: مخطط المنزل والصور والجولات الافتراضية والصور الجوية والاستفسار عن جميع الجوانب التي تحيط بالشقة كخدمات النقل العام أو المرافق الصحية أو الترفيهية أو التعليمية أو مراكز التسوق وما إلى ذلك.
عملية الشراء
قبل توقيع العقد والمضي في عملية الشراء، من الضروري حساب مستوى الإنفاق الذي ستستلزمه العملية وما إذا كانت تتوافق مع إمكانيات المشتري.
ويجب الانتباه إلى عدة جوانب متعلقة بعملية الشراء من قبيل المبلغ المطلوب دفعه أوليا ونفقات البيع واستخدام المدخرات والحاجة إلى التمويل.
وإذا كانت هناك حاجة إلى رهن عقاري (قرض من البنك)، فمن الضروري أن نفهم أنه سيمثل حوالي 80٪ من القيمة الإجمالية.
القرض البنكي
عادة ما تكون الخطوة الأكثر أهمية بعد اختيار المنزل هي موضوع القرض المناسب لتمويل عملية الشراء، إذا كان المشتري لا يملك المبلغ الكافي.
ويجب على المشتري التأكد من حصوله على الاستشارة المناسبة وضمان القدرة على الامتثال لكل الشروط المنصوص عليها في بنود القرض.
ويرى الخبراء أن الظروف لم تتغير كثيرا عما كانت عليه قبل وباء كورونا، إذ تصل الفائدة بمعدل ثابت إلى 1.5٪ ومتغير بنسبة 0.9٪.
وبمجرد اختيار الشقة، والاتفاق على السعر، عادة ما يتم توقيع اتفاق “الإيداع”. وبموجب ذلك، يعطي المشتري مبلغا كضمان احتياطي، بانتظار الحصول على التمويل اللازم لإغلاق الصفقة.
تأثير الوباء على إتمام الصفقة
وتقول المحامية في شركة “ليغاليتاس”، ماكارينا ريدوندو، أنه “عادة ما تكون هناك عقود نقدية رهنية، وهي ليست مشروطة، وإذا لم يمضِ المشتري في الصفقة، فإنه يفقد تلك الأموال”.
ومن أجل تفادي أن يتسبب تفشي الوباء من جديد في إعاقة اكتمال عملية الشراء، وبالتالي فقدان المبلغ المودع كضمان، تقول المحامي أنه من الضروري أن تتضمن “التوصية بندا محددا في العقد لتقادي حدوث هذا النوع من الحالات”.
وتحذر المحامية من أنه “يجب أن يتم تضمين البند ذلك كسبب محدد”، لأن التلميح العام بأسباب القوة القاهرة قد لا يفيد لأنه “إذا لم نوضح ما هو السبب بشكل دقيق ومفصل ولم يتوصل الطرفان إلى اتفاق، في النهاية يجب أن يحدده القاضي”. بالإضافة إلى ذلك، يجب ألا ننسى بندا آخر تفصيلي في العقد الموقع مع الجهة المانحة للقرض.
الأسعار الحالية للمنازل في إسبانيا
ووفقا لجمعيات الموثقين، فقد تراجعت مبيعات المنازل بنسبة 37٪ في شهر مارس/ آذار، كما تراجعت القروض العقارية بنسبة 28٪.
ويتوقع الخبراء مزيدا من التراجع في القطاع العقاري. وتراجعت أيضا عمليات تسجيل الملكيات بأكثر من 38٪ خلال أبريل/ نيسان الماضي.
وأمام هذا السيناريو، يتوقع خبراء العقارات والاقتصاديون انخفاض أسعار المساكن المستعملة، لا سيما في المناطق السياحية، كما يتوقعون تراجع عمليات بناء المنازل الجديدة.
ويشرح، ميكيل إيتشافيران، من شركة “كوليرز إنترناشيونال إسبانيا”: “نعتقد أن أسعار المساكن المستعملة قد تعرف انخفاضا على المدى القصير قد يتراوح بين 5٪ و10٪”. وترفع شركة “ريماكس” العقارية هذه النسبة إلى 30٪ على المديين المتوسط والبعيد.
وترى شبكة “لاكايي” العقارية أن أسعار المنازل ستشهد انخفاضا حادا في مناطق الشقق الثانية بالنسبة للملاك الذين لديهم شقق على الشواطئ، كما تُشير أن الأمر نفسه ينطبق على المناطق ذات معدلات البطالة المرتفعة، بينما توكد شركة “فونكا” العقارية أن السعر من المحتمل أن ينخفض بشكل حاد في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية في المدن الرئيسية (خاصة بعد أن يزيد الحجر الصحي من أهمية البلديات بالقرب من المدن الكبيرة، حيث يمكن للمشتري اختيار منازل أكبر بنفس السعر أو أقل).
تابعونا على تويتر وفيسبوك.
