تواصل إسبانيا جذب آلاف الأجانب الراغبين في شراء منزل والاستقرار فيها، بفضل جودة الحياة التي توفرها. وخلال عام 2024 اقترب عدد عمليات شراء المساكن من قبل الأجانب من 93 ألف عملية، ما يعكس استمرار الإقبال على سوق العقارات الإسباني.

إذا كنت تفكر في شراء منزل في إسبانيا، فهناك مجموعة من الإجراءات القانونية والإدارية التي يجب إتمامها قبل أن تصبح مالكاً للعقار. وفيما يلي شرح مبسط لأهم الخطوات.

أولاً: الحصول على رقم هوية الأجانب (NIE)

يُعد رقم هوية الأجانب (NIE) أهم وثيقة يجب الحصول عليها قبل شراء أي عقار في إسبانيا، لأنه الرقم الذي يسمح للأجنبي بإجراء المعاملات القانونية والمالية، بما في ذلك توقيع عقد شراء المنزل.

يمكن طلب هذا الرقم من السفارة أو القنصلية الإسبانية في بلدك، أو بعد الوصول إلى إسبانيا من خلال مكاتب الهجرة.

ويختلف نوع الرقم حسب وضعك، سواء كنت غير مقيم، أو مقيماً في إسبانيا، أو مواطناً من إحدى دول الاتحاد الأوروبي يقيم لفترة مؤقتة.

ثانياً: فتح حساب بنكي في إسبانيا

رغم أن القانون لا يفرض فتح حساب بنكي إسباني، إلا أن ذلك يسهل كثيراً عملية شراء المنزل، إذ يتم من خلاله دفع ثمن العقار والضرائب ورسوم الكاتب بالعدل (النوتر) وبقية المصاريف.

كما يساعد الحساب البنكي المحلي على تجنب التأخير أو الرسوم الإضافية التي قد تترتب على التحويلات الدولية.

ثالثاً: التفاوض على سعر المنزل

بعد العثور على المنزل المناسب، تبدأ مرحلة التفاوض مع البائع.

في إسبانيا من المعتاد أن يطلب البائع سعراً أعلى من السعر الذي يقبل به في النهاية، لذلك ينصح بمقارنة أسعار العقارات المشابهة في المنطقة لمعرفة القيمة الحقيقية للعقار قبل تقديم أي عرض.

رابعاً: البحث عن التمويل أو الرهن العقاري

إذا كنت بحاجة إلى قرض لشراء المنزل، فمن الأفضل مقارنة عروض البنوك المختلفة قبل اتخاذ القرار.

ويجب الانتباه إلى أن البنوك الإسبانية تمنح غير المقيمين تمويلاً أقل من المقيمين، ولذلك يطلب منهم عادة دفع نسبة أكبر من ثمن العقار من أموالهم الخاصة.

خامساً: توقيع عقد الحجز

عند الاتفاق على السعر، يتم في كثير من الحالات توقيع عقد حجز للعقار.

هذا العقد يضمن سحب المنزل من السوق وعدم عرضه على مشترين آخرين حتى استكمال إجراءات البيع.

سادساً: توقيع عقد العربون

بعد ذلك يتم توقيع ما يعرف في إسبانيا بعقد “العرَبون” (Contrato de Arras)، وهو اتفاق ملزم بين البائع والمشتري.

وغالباً ما يدفع المشتري حوالي 10% من قيمة العقار كعربون، ويتم خصم هذا المبلغ من السعر النهائي عند إتمام عملية البيع.

ويحدد هذا العقد أيضاً ما يترتب على كل طرف إذا تراجع عن الصفقة.

سابعاً: تقييم العقار

قبل الموافقة النهائية على الرهن العقاري، تطلب الجهة الممولة إجراء تقييم رسمي للعقار.

ويحدد هذا التقييم القيمة الحقيقية للمنزل والمبلغ الذي يمكن للبنك تمويله.

ثامناً: مراجعة جميع الوثائق

قبل الذهاب إلى الكاتب بالعدل، يجب التأكد من سلامة الوضع القانوني للعقار، ومراجعة جميع الوثائق المهمة، ومنها:

• وثيقة السجل العقاري التي توضح المالك الحالي وما إذا كانت هناك ديون أو رهون على العقار.
• شهادة الفحص الفني للمبنى إذا كان المنزل داخل عمارة.
• التأكد من عدم وجود ديون أو رسوم غير مدفوعة مرتبطة بالعقار.
• مراجعة سند الملكية.

وينصح الكثير من الخبراء بالاستعانة بمحامٍ متخصص خلال هذه المرحلة.

تاسعاً: توقيع عقد البيع أمام الكاتب بالعدل

يتم توقيع عقد البيع الرسمي أمام الكاتب بالعدل (النوتر)، الذي يتأكد من صحة جميع الوثائق ويشرح بنود العقد للطرفين قبل التوقيع.

وبعد دفع ثمن العقار وتسليم المفاتيح يصبح المشتري مالكاً فعلياً للمنزل، لكن تبقى خطوة أخيرة.

عاشراً: تسجيل العقار باسم المشتري

آخر خطوة هي تسجيل العقار في السجل العقاري الإسباني، حتى يصبح المشتري المالك القانوني أمام جميع الجهات.

وبعد التسجيل يجب أيضاً نقل عقود الخدمات الأساسية مثل الكهرباء والماء والغاز إلى اسم المالك الجديد.

ما هي الضرائب والتكاليف عند شراء منزل في إسبانيا؟

لا يقتصر ثمن شراء المنزل على سعر العقار فقط، بل توجد ضرائب ورسوم إضافية يجب أخذها في الاعتبار.

إذا كان المنزل مستعملاً

يجب دفع ضريبة نقل الملكية (ITP)، وتختلف نسبتها حسب المنطقة التي يقع فيها العقار، وتتراوح عادة بين 6% و10% من قيمة البيع.

إذا كان المنزل جديداً

تُفرض ضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10% من قيمة العقار.

مصاريف أخرى

إضافة إلى الضرائب، يتحمل المشتري عادة المصاريف التالية:

• رسوم الكاتب بالعدل، وتتراوح غالباً بين 500 و1000 يورو.
• رسوم تسجيل العقار.
• تكلفة تقييم العقار، والتي تتراوح عادة بين 250 و600 يورو.
• أتعاب المحامي إذا تم الاستعانة به.

كم تبلغ التكلفة الإجمالية؟

بشكل عام، ينبغي للمشتري أن يخصص مبلغاً إضافياً يعادل 10% إلى 12% من سعر المنزل لتغطية الضرائب والرسوم والمصاريف المرتبطة بعملية الشراء.

وبالتالي، فإن التخطيط المالي المسبق ومعرفة جميع الخطوات القانونية يساعدان على إتمام عملية شراء المنزل في إسبانيا بسهولة وتجنب أي مفاجآت أثناء الإجراءات.

إسبانيا بالعربي.