إجراء جديد قد يمنع أصحاب المنازل في إسبانيا من الاحتفاظ بضمان الإيجار.. ماذا سيتغير؟

يواجه كثير من المستأجرين في إسبانيا المشكلة نفسها عند انتهاء عقد الإيجار: يغادرون المسكن ويسلمون المفاتيح، لكن صاحب المنزل يرفض إعادة مبلغ الضمان، أو يقتطع جزءاً منه بحجة وجود أضرار لم تكن موثقة من قبل.

وفي كثير من الحالات، يجد المستأجر نفسه مضطراً إلى الدخول في مواجهة طويلة مع المالك أو اللجوء إلى القضاء لاسترجاع أمواله، خصوصاً عندما لا توجد صور أو وثيقة تثبت الحالة التي كانت عليها الشقة عند بداية العقد ونهايته.

وللحد من هذه النزاعات، تدرس الحكومة الإسبانية إدخال إجراء جديد يقوم على توثيق حالة المسكن كتابةً عند انتهاء العلاقة الإيجارية.

وثيقة تُوقّع عند تسليم المفاتيح

يقضي الإجراء المقترح بأن يوقّع صاحب المنزل والمستأجر وثيقة عند انتهاء عقد الإيجار وتسليم المفاتيح، تتضمن معلومات واضحة عن حالة العقار في ذلك اليوم.

ويُفترض أن تسجل الوثيقة ما إذا كانت هناك أضرار داخل المسكن، وما إذا كانت جميع المفاتيح قد سُلّمت، إضافة إلى الديون أو المبالغ التي لا تزال معلقة، وكيفية إعادة مبلغ الضمان.

ويمكن أن تساعد هذه الوثيقة على منع المالك من الادعاء، بعد مغادرة المستأجر، بوجود أضرار لم تُسجّل أثناء المعاينة النهائية.

كما تمنح صاحب العقار بدوره دليلاً مكتوباً إذا كانت هناك أضرار حقيقية تسبب فيها المستأجر، بما يسمح له باقتطاع تكلفة الإصلاح عندما تكون مبررة ومثبتة.

لكن هذه الخطوة تندرج، بحسب المعلومات المنشورة، ضمن إصلاح حكومي لم يُعتمد نهائياً بعد، إذ أُجّل بحثه إلى شهر سبتمبر بسبب عدم توفر الدعم البرلماني الكافي. ولذلك لا ينبغي التعامل مع توقيع هذه الوثيقة باعتباره التزاماً قانونياً جديداً دخل حيز التنفيذ بالفعل، وفق ما أوضحه موقع Infomigrante.

متى يمكن للمالك الاحتفاظ بالضمان؟

يحق لصاحب المنزل الاحتفاظ بجزء من مبلغ الضمان أو به كاملاً عندما توجد أسباب حقيقية يمكن إثباتها، ومن بينها:

• وجود إيجارات لم يدفعها المستأجر.
• ترك فواتير الماء أو الكهرباء أو الغاز دون تسديد، إذا كان المستأجر مسؤولاً عنها.
• إحداث أضرار في المسكن أو الأثاث تتجاوز الاستهلاك العادي الناتج عن الاستخدام.
• عدم تنفيذ التزامات مالية واضحة منصوص عليها بصورة قانونية في عقد الإيجار.

لكن المالك لا يستطيع اعتبار كل علامة أو تدهور في المسكن ضرراً يتحمل المستأجر تكلفته. فالتلف الطبيعي الناتج عن مرور الوقت والاستعمال المعتاد للعقار لا يعادل التخريب أو سوء الاستخدام.

كما لا يجوز استخدام الضمان لتجديد المسكن أو استبدال أثاث قديم على حساب المستأجر من دون إثبات مسؤوليته عن الضرر.

كم تبلغ قيمة الضمان؟

تنص القواعد العامة لعقود إيجار السكن المعتاد في إسبانيا على دفع مبلغ يعادل إيجار شهر واحد باعتباره ضماناً قانونياً عند توقيع العقد.

ويمكن الاتفاق أيضاً على ضمانات إضافية، لكن قانون الإيجارات الحضرية يضع، في العقود المعتادة، حداً لهذه الضمانات الإضافية يعادل إيجار شهرين، باستثناء بعض العقود ذات المدة الطويلة أو الحالات الخاصة التي تخضع لقواعد مختلفة.

ويجب التمييز بين الضمان القانوني، المعروف في إسبانيا باسم fianza، وبين المبالغ الإضافية التي قد يطلبها المالك تحت مسميات أخرى.

مهلة إعادة الضمان

عند انتهاء العقد وتسليم المفاتيح، يجب تصفية مبلغ الضمان. وإذا مر شهر من تاريخ تسليم المفاتيح دون إعادة المبلغ المستحق إلى المستأجر، يبدأ هذا المبلغ في توليد الفائدة القانونية.

وهذا منصوص عليه في المادة 36.4 من قانون الإيجارات الحضرية الإسباني. ولا يعني ذلك أن المالك يستطيع الاحتفاظ بالمال مدة شهر دون سبب، بل إن القانون يحدد الأثر المالي المترتب على عدم إعادته بعد انقضاء هذه المدة.

إذا قرر المالك اقتطاع مبلغ مقابل إصلاحات، فمن المستحسن أن يقدم الفواتير أو الصور أو التقارير التي تثبت الضرر وتكلفته. أما مجرد الادعاء بأن الشقة تحتاج إلى إصلاح، من دون إثبات، فقد لا يكون كافياً لتبرير الاحتفاظ بالضمان.

ماذا يجب أن يفعل المستأجر لحماية نفسه؟

حتى قبل اعتماد الإصلاح الجديد، يستطيع المستأجر اتخاذ مجموعة من الاحتياطات المهمة:

• تصوير المسكن بالفيديو والصور عند استلامه، وخاصة الجدران والأبواب والأثاث والأجهزة الكهربائية.
• إعداد قائمة بالأثاث والمعدات الموجودة وإرفاقها بعقد الإيجار.
• إبلاغ المالك كتابةً بأي عيب موجود عند بداية العقد.
• الاحتفاظ بإيصالات دفع الإيجار والفواتير.
• طلب وثيقة موقعة تثبت تاريخ تسليم المفاتيح.
• إجراء معاينة مشتركة للشقة مع المالك قبل المغادرة.
• تصوير حالة المسكن مرة أخرى يوم تسليم المفاتيح.
• طلب توضيح مكتوب وفواتير عند اقتطاع أي مبلغ من الضمان.

وإذا رفض المالك إعادة الأموال من دون مبرر، يمكن للمستأجر مطالبته بها رسمياً بواسطة رسالة موثقة، مثل burofax، ثم رفع دعوى للمطالبة بالمبلغ إذا لم تتم الاستجابة.

إصلاح لم يدخل حيز التنفيذ بعد

الهدف من المقترح الحكومي هو ألا تبقى حالة المسكن خاضعة لروايتين متعارضتين بعد انتهاء العقد. فالوثيقة الموقعة عند تسليم المفاتيح يمكن أن تحدد ما إذا كانت هناك أضرار فعلاً، وتحمي حقوق الطرفين.

لكن إلى أن يحصل الإصلاح على الدعم البرلماني اللازم ويُنشر رسمياً، تبقى القواعد الحالية هي المطبقة.

ولهذا، فإن أفضل وسيلة متاحة الآن للمستأجر هي عدم تسليم المفاتيح من دون الحصول على إثبات مكتوب، وتصوير المسكن بدقة، والاحتفاظ بجميع الوثائق التي قد يحتاج إليها إذا رفض المالك إعادة الضمان.

إسبانيا بالعربي.