فرصة العمر أم فخ عقاري؟ خبراء العقارات في إسبانيا يوجهون نصيحة غير متوقعة للمشترين 2026
“إنّ انفجار فقاعة اقتصادية أمرٌ مؤلم. إنه أشبه بدخول شخصٍ ما إلى حفلة، وفجأةً يوقف الموسيقى، ويقول: ‘انتهى الأمر!'”. هذا الوصف منسوب إلى ميغيل سيباستيان، وزير الصناعة والسياحة السابق في عهد خوسيه لويس رودريغيز ثاباتيرو، الذي أُطيح به لاحقًا. كان سيباستيان يشير إلى الوضع في إسبانيا قبل عام 2008، وكيف أن بعض من رأوا الهاوية تلوح في الأفق لم يجرؤوا على التقدم والتحذير قبل أن ينفجر كل شيء. لقد مرّ ما يقرب من عقدين من الزمن على تلك الأزمة. لم يكن أحد ليتخيل حينها أن تُباع العقارات مرة أخرى بتلك الطريقة المحمومة التي شهدناها في السنوات الأخيرة، أو أن الأسعار ستقترب من مستوياتها القياسية آنذاك، لكن هذا ما حدث، وخشي البعض من تكرار تلك الحقبة. لم يكن الأمر كذلك، ولسنا في ذلك الوضع الآن. بحسب خبراء الاقتصاد، لا توجد فقاعة عقارية في إسبانيا، وبدأت تظهر بوادر على تغير الأوضاع ونهاية الطفرة العقارية الأخيرة. لا داعي للقلق.
بيع العقارات أكثر صعوبة
يمكن لأي شخص مشترك في تنبيهات مواقع العقارات الرئيسية ملاحظة ذلك، إذ بات من الشائع تلقي إشعارات بانخفاض أسعار المنازل المعروضة للبيع. أصبح البيع أكثر صعوبة، وإتمام الصفقات يستغرق وقتًا أطول، وتشير منظمات مثل “أسبريما”، جمعية مطوري العقارات في مدريد، إلى انخفاض في شهادات إتمام البناء في المنطقة. لكن هناك مؤشرات إحصائية أخرى تدعم هذا التوجه: فقد انخفضت المبيعات، على سبيل المثال، بنسبة 2.6% في الربع الأول من العام مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وفقًا لبيانات نشرها هذا الأسبوع المعهد الوطني للإحصاء. أما بالنسبة للإيجارات، فقد انخفضت الأسعار بنسبة 1.2% في أبريل مقارنة بالشهر السابق، ورغم ارتفاعها بنسبة 5.2% على أساس سنوي، إلا أن هذه النسبة هي الأدنى خلال الاثني عشر شهرًا الماضية، وفقًا لموقع “فوتوكاسا” العقاري. هل نشهد إذن بداية نهاية طفرة العقارات الأخيرة؟ هل يمكننا الحديث عن تغيير في الدورة؟
مرحلة التباطؤ
يشير خوسيه أنطونيو مورو، الرئيس التنفيذي ونائب رئيس مجموعة تكنيتاسا، إلى أن “الأمر يتجاوز مجرد تغيير في الدورة، فنحن ندخل مرحلة من الاعتدال أو التباطؤ في قطاع العقارات التقليدية، حيث يُشكل انخفاض القدرة الشرائية وقلة التمويل عائقًا اجتماعيًا في بعض المناطق”.
وتقول ماريا ماتوس، مديرة الدراسات في فوتوكاسا: “لقد خرجنا للتو من فترة استثنائية بكل المقاييس، حيث كانت العقارات تُباع بسرعة فائقة. وانتشرت ظواهر مثل البيع السريع، بل وحتى الشراء دون معاينة العقار. كانت العقارات تُطرح في السوق وتُباع في أقل من أسبوع وسط منافسة شرسة بين المشترين. والآن، تتغير الدورة، ونحن نخرج من طفرة العقارات التي استمرت خمس سنوات”.
ويصف فيران فونت، نظيرها في موقع Pisospuntocom، هذه المرحلة الجديدة بأنها “تغيير في الوتيرة” بعد عام 2025 الذي حطم الأرقام القياسية في معاملات الإسكان. يتذكر أن “المبيعات لم تصل إلى هذا المستوى منذ عشرين عامًا”، ولذا فإن انخفاض الأسعار الحالي مفاجئ، ولكنه في رأيه متوقع في ظل الظروف الراهنة.
تتسم هذه الظروف بنقص في العرض، وطلبٍ يكاد ينفد، وبنوك بدأت بالانسحاب من حرب الرهن العقاري، وارتفاع أسعار الفائدة. هل يعني هذا أن أسعار المساكن ستنخفض؟ الجواب: في بعض المناطق فقط.
هل الشراء الآن سيكون أرخص؟
يرى خبراء قطاع العقارات أن “الشراء الآن سيكون أرخص من الشراء العام المقبل”، لكنهم يدركون أيضًا أن ارتفاع أسعار العقارات سيكون تدريجيًا. “جميع العوامل المحركة للطلب والداعمة للأسعار على وشك أن تفقد زخمها: ستنخفض تدفقات الهجرة، مما سيؤدي إلى تباطؤ تدريجي في سوق العمل، بينما ترتفع أسعار الفائدة مجددًا. وتتأثر القدرة على تحمل التكاليف، لا سيما في المناطق الأغلى سعرًا حيث يتركز معظم الطلب، مما أدى إلى انخفاض مبيعات العقارات في بداية العام. نعتقد أن هذا ينذر بتباطؤ في ارتفاع الأسعار مستقبلًا”، هذا ما صرّح به أنخيل تالافيرا، كبير الاقتصاديين لأوروبا في مؤسسة أكسفورد إيكونوميكس، في تحليل نُشر مؤخرًا بعنوان “سوق الإسكان يزداد سخونة، لكنه قد يكون على وشك التعافي”.
ويؤكد موقع Idealista العقاري هذا الأمر أيضًا. فقد رصد الموقع “تباطؤًا في عمليات الشراء يتسبب في تراكم تدريجي للعقارات غير المباعة. على الرغم من أننا ما زلنا عند مستويات منخفضة تاريخيًا، إلا أن الأسعار بدأت تتفاعل؛ فهي مستمرة في الارتفاع، ولكن ليس بنفس وتيرة العام الماضي”، كما يقول فرانسيسكو إيناريتا، المتحدث باسم الشركة.
لاحظت Idealista أيضًا تزايد نسبة البائعين الذين يوافقون على خفض أسعار العقارات، وهو اتجاه بدأ يظهر في وكالات العقارات. يقول خوسيه ماريا ألفارو، رئيس اتحاد جمعيات العقارات (FAI): “في الأسعار المعلنة، سواء للبيع أو الإيجار، تكون تعديلات الأسعار واضحة”. ومع ذلك، فإن ما يقلقه أكثر هو أن هذه التعديلات بدأت تؤثر على إيجارات الغرف: “بالنسبة لي، هذه هي العلامة الأهم والمؤشر الواضح على أن الطلب لا يصل إلى مستويات الأسعار المطلوبة. الطلب القوي يمر بأزمة”، كما يحذر.
آثار الطفرة
من الجانب الإيجابي، تُشير بياتريس توريبو، المديرة التنفيذية لمعهد الأراضي الحضرية (ULI)، إلى أنه نتيجة للطفرة الأخيرة في إسبانيا، تطور سوق الإيجار وأصبح أكثر احترافية، وتم التأكيد على أهمية جعل السكن ميسور التكلفة للإيجار، وباتت الحاجة إلى التعاون بين القطاعين العام والخاص واليقين القانوني واضحة.
من سلبيات الوضع، أن التهافت على شراء وبيع العقارات في بلادنا قد أدى إلى أزمة في القدرة على تحمل تكاليف السكن، لا تؤثر فقط على الشباب والأسر الضعيفة [إذ يحتاج الشباب، وفقًا للمجلس الإسباني للشباب، إلى ما يقارب 99% من رواتبهم للعيش باستقلالية]، بل طالت أيضًا شريحة واسعة من الطبقة المتوسطة. يتزايد عدد الأسر ذات الدخل المتوسط التي لا تستطيع، في مناطق عديدة من البلاد، شراء عقار أو دفع إيجار شهري لعدم كفاية دخلها. ويقر توريبو قائلاً: “لقد تفاقمت مشكلة الحصول على السكن بشكل واضح. بالنسبة للطبقتين المتوسطة والدنيا المتوسطة، وللأشخاص ذوي الموارد المحدودة، فالوضع أكثر تعقيدًا”.
نقص المعروض من العقارات
وقد وُضع قانون الإسكان، الذي أقرته الحكومة عام 2023 والذي يُحتفل الآن بذكراه السنوية الثالثة، بهدف معالجة هذه المشكلة، إلا أن آثاره في هذا الصدد لا تزال موضع شك حتى الآن. حاولت القوانين حل مشكلة النقص في المعروض من العقارات خلال التركيز بشكل أساسي على الأسعار والتدخل في السوق، دون معالجة كافية لزيادة العرض. فعندما تُفرض إجراءات تُثير حالة من عدم اليقين، أو انعدام الأمن القانوني، أو تُضعف الثقة، يلجأ العديد من مُلّاك العقارات إلى سحب عقاراتهم من السوق، أو تخصيصها لاستخدامات أخرى، أو ببساطة عدم تأجيرها. وعندما ينخفض العرض في سوق مُرهَق أصلاً، فإنّ أكثر المتضررين هم تحديداً الأسر الأقل دخلاً: إذ يقلّ عدد المنازل المتاحة، وتزداد المنافسة بين المستأجرين، وتتفاقم عوائق الوصول إلى السكن، كما تُقرّ بذلك هيلينا بيونزا، رئيسة جمعية الإسكان الإيجاري ASVAL والأمينة العامة للإسكان خلال فترة تولي خوسيه لويس أبالوس منصب وزير النقل.
وأشارت مصادر أخرى في قطاع العقارات إلى أنّ “للقانون أثراً عكسياً، إذ أفاد من يملكون أصلاً موارد مالية أكبر. وقد أدّى ذلك إلى نخبوية في سوق الإيجار”.
فماذا بعد؟
ما لم تتغير الأمور جذرياً وقريباً، تشير كل الدلائل إلى أن المرحلة الجديدة في سوق العقارات ستستمر على هذا المنوال. يفترض السوق استمرار الضغط الناتج عن نقص المعروض، وتزايد الطلب على المساكن الفاخرة، وارتفاع الإيجارات بسبب صعوبة الشراء.
ارتفاع التضخم
وتقول ماريا ماتوس من شركة فوتوكاسا: “سيتأثر سلوك السوق في الأشهر المقبلة بشكل كبير بتطور أسعار الفائدة ومؤشر يوريبور. كما يُضيف الوضع الدولي مصدراً جديداً للغموض. فالتوترات الجيوسياسية قد تؤدي إلى ارتفاع حاد في التضخم، ما سيؤثر بشكل مباشر على السوق. ومن شأن ارتفاع تكاليف البناء أن يعيق توليد معروض جديد، وفي الوقت نفسه، قد يؤدي تشديد السياسة النقدية من قبل البنك المركزي الأوروبي إلى زيادة تكلفة التمويل مجدداً، ما سيؤثر بشكل خاص على الطلب الذي يعتمد بشكل أكبر على الائتمان”.
يتوقع بنك بانكينتر ارتفاعًا في الأسعار بنسبة 7% هذا العام و4% العام المقبل، بينما تتوقع أبحاث بنك بي بي في إيه أن يؤدي النمو غير الكافي في بناء العقارات الجديدة إلى ضغط تصاعدي على الأسعار، مع زيادة متوقعة بنسبة 10.2% في عام 2026 و6.8% في عام 2027.
كما تُفرّق تكنيتاسا بين العقارات الجديدة والمستعملة، مضيفةً أن تباين الأسعار سيعتمد على المنطقة. “في المدن والأسواق ذات الطلب المرتفع، مثل مدريد وفالنسيا ومالقة، أو بعض المناطق السياحية الرئيسية، من المتوقع أن تستمر الأسعار في الارتفاع نظرًا لعوامل العرض والطلب الهيكلية. أما في الأسواق الأقل طلبًا، فمن الممكن حدوث استقرار نسبي.”
استبعاد سيناريو الأزمة العقارية السابقة
مع استبعاد سيناريو عام 2008 وإمكانية حدوث صفقات واسعة النطاق كتلك التي شهدناها آنذاك، يبدو السؤال الذي يطرح نفسه على المشتري العادي حتميًا: هل الوقت مناسب للشراء أم البيع، أم من الأفضل الانتظار ومراقبة تطورات السوق؟ يقول خوسيه أنطونيو مورو: “لا توجد إجابة واحدة، فالأمر يعتمد بشكل كبير على خصائص المشتري أو البائع، واحتياجاته، ونوع العقار أو موقعه. في المناطق ذات الطلب المرتفع والعرض المحدود، لا يعني الانتظار بالضرورة إيجاد أسعار أفضل في المستقبل. أما في الأسواق الأخرى الأكثر استقرارًا أو الثانوية، فقد يكون هناك مجال أكبر للتفاوض”.
ويضيف إيناريتا من موقع Idealista: “حان الوقت لنرى ما سيحدث وإلى أين يتجه السوق”. “شراء منزل قرار بالغ الأهمية ينطوي على عوامل عديدة. فهو يعتمد على وضعك الشخصي وتطلعاتك المستقبلية. صحيح أن الأسعار قد بدأت تستقر، لكن التمويل أصبح أكثر تكلفة، لذا ما تكسبه في جانب، تخسره في جانب آخر. إذا كنت تبحث عن منزل، ووجدت ما يناسبك، وتظن أن سعره معقول، وتستطيع تحمّل تكلفته، فهذا وقت مناسب للشراء لأن التمويل ميسور التكلفة حاليًا”، هكذا يختتم حديثه.
إسبانيا بالعربي.
