قانون جديد في إسبانيا: تعويض المستأجر إذا رفض المالك تجديد العقد

أقرت الحكومة الإسبانية نظاماً جديداً للتمديد التلقائي لعقود إيجار السكن، يمنح المستأجرين حماية إضافية عند انتهاء العقود، ويُلزم المالك في حالات معينة بدفع تعويض قد يعادل 12 شهراً من الإيجار إذا قرر عدم تمديد العقد.

وجاء هذا الإجراء ضمن حزمة جديدة من تدابير السكن وافق عليها مجلس الوزراء، فيما كان المرسوم الخاص بالتمديد التلقائي ينتظر نشره في الجريدة الرسمية للدولة حتى يصبح نافذاً. ومن المقرر نشره يوم الخميس 1 أكتوبر، وفق المعطيات الحكومية والتقارير التي اطلعت على نص المرسوم.

تمديد تلقائي بعد انتهاء مدة العقد

ينص التعديل المقترح على أنه بعد انتهاء المدة الإلزامية لعقد الإيجار، والتي تبلغ خمس سنوات عندما يكون المالك شخصاً طبيعياً، وسبع سنوات عندما يكون المالك شخصاً اعتبارياً مثل شركة، سيُمدد العقد تلقائياً لفترات إضافية من خمس سنوات، أو سبع سنوات إذا كان المالك شركة.

ويحدث ذلك عندما لا يُبلغ أي من الطرفين الطرف الآخر برغبته في إنهاء العقد وفق الآجال المحددة، أما بالنسبة إلى المالك، يجب أن يتم إشعار المستأجر بعدم الرغبة في التمديد قبل ستة أشهر على الأقل، بينما يكفي المستأجر إشعار المالك قبل شهرين.

وبذلك، لا يعني النظام أن المستأجر يحصل حرفياً على عقد «مدى الحياة»، لكنه يجعل استمرار الإيجار تلقائياً بعد انتهاء المدة الأساسية، ما لم تتوافر شروط قانونية لإنهائه أو يقرر المالك عدم التمديد مع تحمل التعويض المقرر.

تعويض قد يصل إلى 12 شهراً من الإيجار

أبرز ما يتضمنه المرسوم هو التعويض المالي الذي قد يترتب على المالك إذا قرر عدم مواصلة العقد، فإذا أخطر المالك المستأجر بأنه لا يريد تمديد عقد الإيجار، فسيكون ملزماً، في الحالات التي لا تنطبق عليها الاستثناءات، بدفع تعويض يعادل ما لا يقل عن قيمة 12 شهراً من إيجار مسكن مماثل.

ويُحتسب المبلغ بالاستناد إلى نظام الدولة المرجعي لأسعار الإيجارات، على ألا يقل التعويض في أي حال عن قيمة شهر واحد من الإيجار عن كل سنة أقامها المستأجر في المسكن. ويُدفع التعويض عند تسليم المستأجر المسكن، وفق نص المرسوم.

بيع المسكن لا يلغي التعويض

ولا يؤدي بيع المسكن المؤجر إلى إسقاط هذا الالتزام. فإذا انتقلت ملكية العقار إلى مشترٍ جديد، فإن المشتري يتحمل، وفق النص، مسؤولية دفع التعويض المستحق للمستأجر في الحالات التي ينطبق فيها. وهذا يعني أن تغيير مالك العقار لا يشكل بحد ذاته وسيلة للالتفاف على التعويض المقرر.

متى يستطيع المالك إنهاء العقد دون دفع التعويض؟

لا يفرض المرسوم التعويض في جميع الحالات، إذ يحدد مجموعة من الظروف التي يمكن فيها للمالك استعادة المسكن أو عدم تمديد العقد من دون دفع التعويض. ومن أبرز هذه الحالات أن يحتاج المالك المسكن للسكن الدائم لنفسه، أو لزوجته أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية، أو لزوجه السابق في حالات الطلاق، على أن يتم ذكر السبب بشكل صريح ومفصل وكتابي في إشعار عدم التمديد.

كما يمكن عدم دفع التعويض إذا ثبت أن المستأجر لم يكن يقيم فعلياً في المسكن لمدة ستة أشهر على الأقل خلال السنة السابقة للإشعار، باستثناء حالات الغياب المبررة، مثل أسباب صحية أو مهنية أو دراسية أو مرتبطة برعاية أحد أفراد الأسرة. وينطبق الاستثناء أيضاً إذا كان المستأجر يمتلك مسكناً آخر مناسباً لاحتياجاته في البلدية نفسها، وكان قادراً على استخدامه.

عقد جديد يمكن أن يلغي التعويض

يمكن كذلك تجنب التعويض إذا اتفق الطرفان على توقيع عقد جديد. وينص المرسوم أيضاً على حالة رفض المستأجر عرضاً يقدمه المالك لتمديد العلاقة الإيجارية، شريطة أن يضمن العرض للمستأجر البقاء في المسكن لمدة لا تقل عن خمس سنوات، أو سبع سنوات إذا كان المالك شخصاً اعتبارياً، مع احترام القواعد المنظمة للإيجار. وفي هذه الحالة، لا يكون المالك ملزماً بدفع التعويض المنصوص عليه للانسحاب من عقد الإيجار.

حماية إضافية للمستأجرين في وضعية هشاشة

ويمنح نص القانون حماية إضافية للمستأجرين الذين يواجهون هشاشة اجتماعية واقتصادية مثبتة، فإذا كان العقد مهدداً بالانتهاء بسبب إعلان المالك رغبته بشكل صحيح في عدم تمديده، يمكن للمستأجر الموجود في وضعية هشاشة طلب تمديد استثنائي لمدة سنة واحدة، شريطة إثبات وضعه من خلال تقرير أو شهادة صادرة خلال السنة الأخيرة عن المصالح الاجتماعية البلدية أو الإقليمية المختصة. وفي حال كان المالك من فئة كبار ملاك العقارات، يصبح قبول هذا التمديد إلزامياً وفق الشروط المحددة في المرسوم.

تمديد يصل إلى ثلاث سنوات في المناطق المتوترة

وتتضمن القواعد الجديدة حماية إضافية للمستأجرين في المناطق التي تعاني من ضغوط قوية في سوق السكن والإيجارات. وفي هذه المناطق، يمكن تمديد عقد الإيجار بصورة استثنائية لفترات سنوية متتالية، لمدة إجمالية تصل إلى ثلاث سنوات، وفق الشروط المحددة في النص.

وتأتي هذه الآلية إلى جانب التدابير الأخرى التي أقرتها الحكومة في مجال السكن، ومنها تمديد بعض إجراءات حماية المستأجرين ومواجهة عمليات الإخلاء للأشخاص الموجودين في وضعية هشاشة.

منع تغيير شروط العقد ضد المستأجر

ويضع المرسوم كذلك حداً لأي بنود يمكن أن تُدرج في اتفاقات التمديد بهدف تعديل العقد الأصلي بما يضر بالمستأجر. وينص على اعتبار هذه البنود باطلة، وكأنها لم تكن موجودة إذا أدت إلى تغيير شروط العلاقة الإيجارية على نحو يضر بحقوق المستأجر. وبذلك، لا يقتصر التعديل على تمديد مدة الإيجار، وإنما يضع أيضاً قيوداً على إمكانية استغلال مرحلة التمديد لفرض شروط جديدة على المستأجر.

المرسوم لم يدخل حيز التنفيذ بعد

ورغم موافقة مجلس الوزراء على الإجراء، فإن المرسوم الخاص بالتمديد التلقائي لم يكن قد نُشر في الجريدة الرسمية صباح 30 سبتمبر، إذ قررت الحكومة تأجيل نشره يوماً واحداً لأسباب قانونية وتقنية مرتبطة بكون المرسوم الثاني يعدّل أحكاماً واردة في المرسوم الأول الذي نُشر بالفعل.

كما أن المرسوم بقانون يحتاج إلى مصادقة البرلمان حتى يستمر في التطبيق، فيما لا تزال خريطة التصويت غير محسومة بشكل نهائي. ومن المقرر أن يناقش مجلس النواب المرسومين في جلسة استثنائية يوم الجمعة.

وبالتالي، فإن المستأجرين والمالكين في إسبانيا، أمام تغيير محتمل في قواعد انتهاء عقود الإيجار، يقوم على فكرة أساسية هي استمرار العقد تلقائياً بعد انتهاء مدته الأساسية، مع منح المالك إمكانية عدم التمديد في حالات محددة، أو مقابل تعويض مالي قد يصل إلى قيمة سنة كاملة من الإيجار.

إسبانيا بالعربي.