ليست نيويورك ولا لندن ولا باريس: مدريد تدخل قائمة المدن العشر الأكثر عرضة لخطر فقاعة عقارية
يشهد سوق العقارات السكنية في مدريد انتعاشاً ملحوظاً، ويقترب بشكل متزايد من فقاعة جديدة. فقد سجلت المدينة أعلى زيادة في أسعار المساكن خلال العام الماضي مقارنةً بالمدن الكبرى الأخرى حول العالم، بنسبة 14% . هذا ما حذر منه أحدث مؤشر عالمي لفقاعات العقارات صادر عن بنك يو بي إس، والذي يقيس مخاطر حدوث فقاعة في أسواق العقارات الرئيسية، وقد حلل الوضع في 21 مدينة.
بحسب هذا التقرير، فإن العاصمة الإسبانية، في أعقاب هذا الارتفاع الحاد في الأسعار، تُصنّف حاليًا ضمن مستوى مخاطر متوسط ومتزايد، ما يجعلها ضمن المدن العشر الأكثر عرضةً لخطر فقاعة عقارية. وبالتالي، ستحتل مدريد مركزًا متوسطًا في التصنيف، الذي تتصدره مدن مثل ميامي، التي تُظهر أعلى مستوى من خطر وقوع فقاعة عقارية.
يشير التقرير إلى أن أسعار المساكن في المدن الكبرى ظلت مستقرة بشكل عام بالقيمة الحقيقية، مسجلةً بذلك ثلاث سنوات من التباطؤ بعد دورة الصعود التي شهدتها الفترة 2020-2022. ومع ذلك، تخالف مدريد هذا الاتجاه، إذ تحتل مكانة السوق الأكثر ديناميكية في أوروبا الغربية.
بحسب بنك يو بي إس، يُلاحظ ارتفاع المخاطر في طوكيو وزيورخ. كما ترتفع المخاطر بشكل ملحوظ في لوس أنجلوس وجنيف وأمستردام ودبي. أما في سنغافورة وسيدني وفانكوفر وتورنتو، فتُعتبر المخاطر متوسطة. في المقابل، ووفقًا للمؤشر، تُشكل لندن وباريس وميلانو خطرًا منخفضًا لحدوث فقاعة عقارية. وخارج أوروبا، تندرج هونغ كونغ وسان فرانسيسكو ونيويورك وساو باولو ضمن الفئة نفسها، حيث تُعد الأخيرة المدينة الأقل خطورة بين جميع المدن التي شملها التحليل.
بيانات المدن ومستويات الخطورة (مرتبة من الأعلى إلى الأقل)
| الترتيب | المدينة | مستوى المخاطر | قيمة المؤشر | اتجاه الخطر |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ميامي (Miami) | 🟥 مرتفع | 1.73 | ↘️ تنازلي |
| 2 | طوكيو (Tokyo) | 🟥 مرتفع | 1.59 | ↘️ تنازلي |
| 3 | زيورخ (Zurich) | 🟥 مرتفع | 1.55 | ↗️ تصاعدي |
| 4 | لوس أنجلوس (Los Angeles) | 🟨 متوسط – مرتفع | 1.11 | ↘️ تنازلي |
| 5 | دبي (Dubai) | 🟨 متوسط – مرتفع | 1.09 | ↗️ تصاعدي |
| 6 | أمستردام (Amsterdam) | 🟨 متوسط – مرتفع | 1.06 | ↘️ تنازلي |
| 7 | جنيف (Geneva) | 🟨 متوسط – مرتفع | 1.05 | ↗️ تصاعدي |
| 8 | تورونتو (Toronto) | 🟧 متوسط | 0.80 | ↘️ تنازلي |
| 9 | سيدني (Sydney) | 🟧 متوسط | 0.80 | ↗️ تصاعدي |
| 10 | مدريد (Madrid) | 🟧 متوسط | 0.77 | ↗️ تصاعدي |
| 11 | فرانكفورت (Frankfurt) | 🟧 متوسط | 0.76 | ↗️ تصاعدي |
| 12 | فانكوفر (Vancouver) | 🟧 متوسط | 0.76 | ↘️ تنازلي |
| 13 | ميونخ (Munich) | 🟧 متوسط | 0.64 | ↗️ تصاعدي |
| 14 | سنغافورة (Singapore) | 🟧 متوسط | 0.50 | ↘️ تنازلي |
| 15 | هونغ كونغ (Hong Kong) | 🟡 منخفض | 0.44 | ↘️ تنازلي |
| 16 | لندن (London) | 🟡 منخفض | 0.34 | ↘️ تنازلي |
| 17 | سان فرانسيسكو (San Francisco) | 🟡 منخفض | 0.28 | ↘️ تنازلي |
| 18 | نيويورك (New York) | 🟡 منخفض | 0.26 | ↘️ تنازلي |
ملاحظة رئيسية:
تأتي أهمية هذا التقرير في الإشارة إلى أن مدريد قد دخلت بالفعل المرتبة العاشرة عالمياً بمؤشر خطورة بلغ 0.77، مع وجود اتجاه تصاعدي (↗️) يشير إلى استمرار زيادة خطر حدوث فقاعة عقارية فيها.
يركز التقرير على مدريد ويشير إلى أنه بالإضافة إلى المنازل المعروضة للبيع، شهدت العقارات المؤجرة أيضاً ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار. ويذكر التقرير تحديداً أن الإيجارات في مدريد “ارتفعت أيضاً بنسبة 10% بالقيمة الحقيقية خلال العام الماضي”، مدفوعة بعاملين.
من جهة، هناك “نمو قوي في عدد الأسر الجديدة، ومن جهة أخرى، وتيرة بطيئة في بناء المساكن الجديدة”. ويحذر الخبراء من أن الطلب يفوق العرض بكثير، مما يضغط على سوقي البيع والإيجار. علاوة على ذلك، لا يزال نقص المساكن الجديدة مشكلة هيكلية في إسبانيا، حيث يحذر المطورون العقاريون من طول فترات التخطيط العمراني ونقص الأراضي الصالحة للبناء.
وفي هذا السياق، يشير محللو يو بي إس إلى أن الاستثمار الأجنبي كان عاملاً رئيسياً في رفع الأسعار في العاصمة، ويسلطون الضوء على نهاية التأشيرة الذهبية وتشديد ضوابط الإيجارات.
في العام الماضي، ألغت الحكومة الإسبانية إمكانية الحصول على تصريح إقامة عن طريق شراء منزل – المعروف باسم “التأشيرة الذهبية” – وهو إجراء يؤثر بشكل خاص على قطاع العقارات الفاخرة. ويأتي هذا بالإضافة إلى مبادرات تنظيمية لتشديد الرقابة على الإيجارات، والتي أثارت جدلاً واسعاً بين مُلّاك العقارات وصناديق الاستثمار والجمعيات الصناعية.
وفي هذا الصدد، يشير ماسيج سكوتشيك، مؤلف دراسة يو بي إس، إلى أن “اللوائح الأكثر صرامة، مثل الضرائب الجديدة أو حظر الشراء وتدابير مراقبة الإيجارات، قد قللت من جاذبية الأسواق التي كانت مطلوبة بشدة في السابق مثل فانكوفر وسيدني وأمستردام وباريس ونيويورك وسنغافورة ولندن” ولا تستوعب الضغط بشكل كامل عندما يكون العرض غير كافٍ.
إسبانيا بالعربي.
